Die Metropolregion Nürnberg mit den Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen ist ein attraktiver Standort für ärztliche Niederlassungen. Die Bevölkerungsdichte, eine starke Gesundheitsinfrastruktur sowie das steigende Gesundheitsbewusstsein machen die Region für Mediziner besonders interessant. Doch wer Praxisräume mieten möchte, sollte beim Mietvertrag genau hinsehen – denn gerade bei gewerblich genutzten Immobilien lauern rechtliche und wirtschaftliche Fallstricke.

Dieser Überblick zeigt, was Ärztinnen und Ärzte in Nürnberg, Fürth und Erlangen beim Mietvertrag unbedingt prüfen sollten.

1. Rechtsform des Vertrags: Gewerbemietvertrag mit Spielraum

Bei Praxisräumen handelt es sich rechtlich nicht um Wohnraum, sondern um Gewerberaum. Das bedeutet: Viele gesetzliche Schutzmechanismen entfallen. Was im Vertrag steht, zählt – und ist meist nur eingeschränkt durch das Gesetz korrigierbar. Eine saubere juristische Prüfung ist daher Pflicht, bevor unterschrieben wird.

➡️ Tipp: Keine Standard-Mietverträge aus dem Internet verwenden oder ungeprüft akzeptieren – ein individueller Entwurf ist bei Praxisräumen notwendig.

2. Nutzungszweck klar regeln

Die Nutzungsbeschreibung sollte präzise und umfassend sein – z. B. „zahnärztliche Praxis“, „hausärztliche Versorgung“ oder „physiotherapeutische Leistungen“. Eine zu enge Formulierung kann spätere Erweiterungen behindern, z. B. wenn zusätzlich ästhetische Behandlungen angeboten werden sollen.

➡️ In Erlangen und Fürth sind vor allem Immobilien in gemischt genutzten Gebäuden häufig auf bestimmte Gewerbearten eingeschränkt – das muss zum geplanten Leistungsspektrum passen.

3. Genehmigung & Bauvorschriften

Gerade in Altbauten, etwa im Nürnberger Stadtteil Gostenhof oder in der Fürther Südstadt, ist baurechtlich nicht jede Nutzung ohne Weiteres zulässig. Ärztliche Praxen gelten häufig als „besondere Nutzung“ und benötigen ggf. eine Nutzungsänderungsgenehmigung.

➡️ Wer ohne gültige Genehmigung einzieht, riskiert Bußgelder oder sogar eine Schließung.

4. Mietdauer & Kündigungsfristen

Praxen erfordern hohe Investitionen – sei es für medizinische Ausstattung, Umbauten oder Marketing. Daher sollte der Mietvertrag eine ausreichend lange Laufzeit (z. B. 5–10 Jahre) mit Option auf Verlängerung vorsehen. Gleichzeitig sind realistische Kündigungsfristen wichtig, etwa bei Praxisabgabe oder Krankheit.

➡️ Tipp für Erlangen: In Uninähe oder rund um das Klinikum herrscht große Nachfrage – hier verlangen Vermieter oft kurze Laufzeiten. Verhandlungsstärke ist gefragt.

5. Umbauten & Investitionen

Wer zahlt die Umbauten? Wer haftet für Rückbauten bei Vertragsende? Wird eine Zustimmung des Vermieters benötigt? Diese Punkte gehören explizit in den Vertrag. Praxisumbauten sind oft technisch anspruchsvoll und teuer – eine klare Regelung schützt beide Seiten.

➡️ In Bestandsgebäuden (z. B. Innenstadt Fürth oder Erlangen-Tennenlohe) ist die Bausubstanz oft herausfordernd. Geklärt werden sollte auch, ob technische Infrastruktur wie Starkstrom, Abluftsysteme oder Barrierefreiheit realisierbar sind.

6. Nebenkosten – keine Blackbox!

Im Gewerbemietrecht gibt es keine klare Trennung zwischen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie im Wohnrecht. Deshalb sollte der Mietvertrag eine genaue Nebenkostenaufstellung enthalten. Vorsicht bei Verwaltungskosten, Reparaturen am Gebäude oder Rücklagen – diese dürfen nicht einfach auf Mieter abgewälzt werden.

➡️ Bei Praxen in Ärztehäusern (z. B. in Nürnberg-Nord oder Fürth-Süd) werden Kosten oft anteilig auf alle Mieter umgelegt – Transparenz ist hier besonders wichtig.

7. Wettbewerbsschutz & Alleinlage

Willst du sicherstellen, dass keine weitere Facharztpraxis mit identischem Schwerpunkt im gleichen Gebäude einzieht? Dann sollte im Vertrag ein Wettbewerbsschutz vereinbart werden. Besonders wichtig bei spezialisierter Versorgung (z. B. Kardiologie, Radiologie oder Kinderzahnheilkunde).

➡️ In Erlangen oder am Nürnberger Nordring mit vielen Ärzten auf engem Raum kann das ein echter Wettbewerbsvorteil sein.

8. Nachfolgeregelung bei Praxisabgabe

Die Vertragsübernahme durch einen Nachfolger sollte möglich sein – sonst wird die Praxisabgabe oder der Verkauf erheblich erschwert. Der Vermieter sollte verpflichtet sein, bei fachlicher Eignung zuzustimmen.

➡️ Wichtig in Nürnberg und Fürth, wo der Markt für Praxisnachfolger je nach Stadtteil angespannt ist – besonders in zentralen Lagen wie der Nürnberger Südstadt oder der Fürther Königstraße.

9. Barrierefreiheit & gesetzliche Anforderungen

Die Anforderungen an barrierefreie Zugänge, Hygienestandards und datenschutzkonforme Räume sind hoch. Der Mietvertrag sollte regeln, wer für bauliche Maßnahmen aufkommt und wie mit gesetzlichen Anforderungen (z. B. DIN 18040, IFSG) umgegangen wird.

➡️ In Erlangen ist Barrierefreiheit aufgrund der Uninähe für viele Patienten ein Muss. Auch Fördermittel könnten hier eine Rolle spielen – aber nur, wenn der Mietvertrag Planungssicherheit gibt.

Fazit: Mietvertrag = Grundstein der Niederlassung

Der Mietvertrag ist kein Formalakt – sondern das Fundament für eine langfristig erfolgreiche Praxis. In Nürnberg, Fürth und Erlangen gilt: Wer strategisch plant, sauber verhandelt und juristisch prüft, schafft sich nicht nur ein funktionales Umfeld, sondern auch wirtschaftliche Sicherheit und Flexibilität für die Zukunft.