Die Investition in eine Praxisimmobilie gilt als solide Alternative zu klassischen Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Vor allem in medizinisch gut versorgten Städten mit stabiler Bevölkerungsstruktur – wie Nürnberg, Fürth und Erlangen – kann sich der Erwerb einer solchen Immobilie als lukrative Kapitalanlage erweisen. Gleichzeitig bringt dieses Segment ganz eigene Anforderungen und Besonderheiten mit sich.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Chancen und Risiken mit Praxisimmobilien in der Region verbunden sind – und worauf es bei Auswahl, Kauf und Vermietung ankommt.

1. Was Praxisimmobilien besonders macht

Praxisräume unterliegen speziellen Anforderungen: baulich, technisch und wirtschaftlich. Ärzte investieren meist beträchtlich in die Ausstattung und den Umbau ihrer Räume, wodurch langfristige Mietverhältnisse entstehen. Das unterscheidet Praxisimmobilien klar von anderen Gewerbeeinheiten.

Für Kapitalanleger bedeutet das:

• Langfristige Mietverträge mit planbaren Einnahmen

• Geringe Fluktuation durch hohe Standorthürde

• Hohe Bonität und Zuverlässigkeit ärztlicher Mieter

• Krisenresistenz – medizinische Versorgung bleibt immer gefragt

2. Warum die Region besonders attraktiv ist

Die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen zählt zu den wirtschaftsstärksten Räumen Süddeutschlands und verfügt über eine hervorragende Gesundheitsinfrastruktur. Trotzdem zeigen sich innerhalb der Region deutliche Unterschiede:

• Nürnberg: Große Nachfrage nach Praxisflächen – besonders in Stadtteilen wie St. Johannis, Mögeldorf oder Nordostbahnhof. In Nürnberg-Süd bieten sich Chancen in wachstumsstarken Wohngebieten.

• Fürth: Durch Zuzug und Neubaugebiete (z. B. Hardhöhe, Südstadt) steigt der Bedarf an wohnortnaher ärztlicher Versorgung. Das macht Praxisräume in Wohnquartieren attraktiv.

• Erlangen: Durch Universität und Klinikum besonders geeignet für Facharztpraxen, Labore und spezialisierte Versorgung. Der Fokus liegt auf zentralen Lagen und dem medizinischen Cluster rund um das Uniklinikum.

3. Die Chancen von Praxisimmobilien

✅ Langfristige Mietverhältnisse

Ein Arzt bindet sich häufig über viele Jahre an einen Standort. Investitionen in Medizintechnik, Umbauten und Patientenstamm fördern stabile Verträge und geringe Wechselraten.

✅ Krisenfester Markt

Gesundheitsleistungen sind unabhängig von Konjunkturzyklen. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten bleibt die Nachfrage konstant.

✅ Attraktive Renditen

Durch die Spezialisierung, die geringe Fluktuation und den Mangel an geeigneten Flächen lassen sich bei gut gewählten Objekten solide Renditen erzielen – vor allem in gut erreichbaren Stadtteilen mit medizinischem Versorgungsbedarf.

✅ Steuerliche Vorteile

Bei Vermietung an Ärzte können Abschreibungen, Gewerbesteuerfreiheit (je nach Gestaltung) und andere steuerliche Vorteile genutzt werden.

4. Die Risiken nicht unterschätzen

⚠️ Spezielle Anforderungen

Praxisräume sind stark auf medizinische Nutzung zugeschnitten – bei Mieterwechsel können teure Umbaumaßnahmen notwendig sein, wenn eine andere Fachrichtung einzieht.

⚠️ Regelungen zur Nutzung

Nicht jede Gewerbefläche darf automatisch als Praxis genutzt werden. Achten Sie auf baurechtliche Genehmigungen, Stellplatznachweise und ggf. Anforderungen des Gesundheitsamts.

⚠️ Standortabhängigkeit

Ärzte ziehen selten um – was ein Vorteil sein kann. Ändert sich jedoch der medizinische Bedarf im Stadtteil, kann eine Neuvermietung schwerfallen.

⚠️ Kapitalbindung

Praxisimmobilien in guter Lage sind nicht günstig. Für kleinere Investoren kann die Einstiegshürde hoch sein – sowohl beim Kaufpreis als auch beim Investitionsaufwand für Umbauten.

5. Worauf Sie als Investor besonders achten sollten

✅ Lage analysieren:
Wie ist die Versorgungssituation vor Ort? Gibt es Apotheken, Seniorenheime oder Pflegeeinrichtungen in der Nähe?

✅ Zielgruppe verstehen:
Ist der Standort eher für Hausärzte, Zahnärzte oder Spezialisten geeignet? Wie ist die Altersstruktur in der Umgebung?

✅ Objekt prüfen:
Ist der Zugang barrierefrei? Gibt es einen Aufzug? Sind die technischen Voraussetzungen für medizinische Nutzung gegeben?

✅ Rechtlich absichern:
Lassen Sie die baurechtliche Zulässigkeit sowie die langfristige Vermietbarkeit fachlich prüfen – insbesondere bei älteren Objekten.

✅ Zukunftsdenken:
Kaufen Sie nicht für den jetzigen Mieter allein – überlegen Sie, ob die Immobilie auch in 10 oder 20 Jahren noch gut vermietbar ist.

Fazit: Praxisimmobilien sind stabil – aber kein Selbstläufer

Eine Praxisimmobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen kann eine wertstabile, renditestarke Investition sein – wenn die Immobilie zum medizinischen Bedarf, zur Lage und zum Konzept passt. Wer gut vorbereitet ist, die Besonderheiten des Gesundheitsmarkts versteht und frühzeitig die richtige Zielgruppe anspricht, sichert sich mit dieser Nischenanlage langfristig einen stabilen Baustein im Immobilienportfolio.