Der Kauf einer Praxisimmobilie ist für viele Ärztinnen und Ärzte ein Meilenstein – beruflich wie privat. Doch zwischen Standortanalyse, Finanzierung und Planung der Einrichtung werden oft genau jene Punkte übersehen, die im Nachhinein zum echten Problem werden können.

Ob baurechtliche Vorgaben, gesetzliche Pflichten oder berufsrechtliche Fallstricke: Wer hier unvorbereitet kauft, läuft Gefahr, in zeit- und kostenintensive Korrekturen zu geraten. In diesem Beitrag zeige ich drei besonders kritische Aspekte, die in der Praxis immer wieder unterschätzt werden – und wie Sie diese Fallstricke vermeiden.

1. Die richtige Nutzungsklasse – nicht jede Immobilie darf als Praxis genutzt werden

Viele Immobilien, die auf dem Papier ideal erscheinen, sind es rechtlich nicht – zumindest nicht ohne Weiteres. Der Grund liegt in der baurechtlichen Nutzungsklasse.

Was häufig übersehen wird:

• Immobilien, die bislang als Büro, Wohnung oder Laden genutzt wurden, müssen formell in eine Praxisnutzung umgewidmet werden. Das erfordert einen Antrag auf Nutzungsänderung beim Bauamt – mit teilweise umfangreichen Nachweisen (z. B. Fluchtwege, Schallschutz, Stellplätze).

• In bestimmten Wohngebieten ist eine Praxisnutzung nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig. Das ergibt sich aus dem Bebauungsplan und der Gebietsausweisung (z. B. „reines Wohngebiet“ vs. „Mischgebiet“).

• Selbst bei scheinbar passenden Objekten kann es Auflagen geben – z. B. zur Anzahl der Behandlungszimmer, zu Öffnungszeiten oder zur Besucherfrequenz.

Praxis-Tipp:

Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob eine Nutzungsänderung möglich ist – bevor Sie kaufen. Ein positiver Vorbescheid vom Bauamt gibt Sicherheit.

2. Barrierefreiheit – gesetzlich vorgeschrieben, oft baulich nicht umsetzbar

Barrierefreiheit ist keine freiwillige Komfortfunktion, sondern in den meisten Fällen gesetzlich verpflichtend – insbesondere für Kassenpraxen.

Die häufigsten Fallstricke:

• Kein Aufzug in oberen Stockwerken
  Eine Praxis im 2. oder 3. OG ohne Aufzug ist rechtlich unzulässig – und praktisch problematisch. Ein nachträglicher Einbau ist oft nicht möglich oder extrem teuer.

• Zu schmale Türen oder Flure
  Rollstuhlgerechte Maße sind in vielen Bestandsimmobilien nicht gegeben. Das betrifft auch die Sanitärräume, die entsprechend groß und angepasst sein müssen.

• Fehlende Parkmöglichkeiten für mobilitätseingeschränkte Patienten
  Auch Außenanlagen können Teil der Barrierefreiheit sein – etwa bei behindertengerechten Stellplätzen oder Zugangswegen.

Praxis-Tipp:

Beurteilen Sie die Immobilie nicht nach Augenmaß, sondern anhand konkreter Maßangaben und gesetzlicher Mindestanforderungen. Ein Architekt oder Fachplaner kann hier schnell Klarheit schaffen.

3. Heilmittelwerbegesetz (HWG) – was die Immobilie mit Ihrer Außendarstellung zu tun hat

Das Heilmittelwerbegesetz (HWG) regelt, wie Ärztinnen und Ärzte werben dürfen – und was verboten ist. Das betrifft nicht nur Internetauftritte oder Broschüren, sondern auch die Gestaltung der Praxis selbst, insbesondere bei Fassadenwerbung, Außenbeschriftung und Fensterflächen.

Was viele beim Immobilienkauf übersehen:

• Bauordnungsrechtliche Vorgaben zur Werbefläche
  In manchen Städten – insbesondere in Altstädten oder unter Ensembleschutz – sind Werbetafeln, Leuchtschilder oder auffällige Fensterbeklebungen stark eingeschränkt.

• Berufsrechtliche Grenzen der Werbung
  Aussagen wie „die modernste Praxis in der Stadt“ oder übermäßige Selbstdarstellung sind laut HWG unzulässig. Was auf der Fassade steht, muss also wohlüberlegt sein – nicht nur gestalterisch, sondern auch juristisch.

• Werbeanlagen sind oft genehmigungspflichtig
  Eine Immobilie mag Ihnen gestalterische Möglichkeiten bieten – doch diese müssen genehmigt sein. Ein Bauantrag für eine Leuchtreklame kann abgelehnt werden, selbst wenn der Eigentümer zustimmt.

Praxis-Tipp:

Klären Sie im Vorfeld, welche Gestaltungsrechte und Einschränkungen mit der Immobilie verbunden sind. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie großen Wert auf moderne Außenwirkung oder Markenbildung legen.

Fazit: Kaufen mit Weitblick – nicht mit Wunschdenken

Die ideale Praxisimmobilie ist nicht nur schön und gut gelegen – sie ist rechtlich genehmigungsfähig, funktional umsetzbar und langfristig wirtschaftlich tragfähig. Nutzungsklassen, Barrierefreiheit und Werberecht sind dabei keine Nebensachen, sondern zentrale Erfolgsfaktoren.

Wer sie übersieht, riskiert Zeitverzögerungen, Kostenexplosionen oder im schlimmsten Fall die Unbrauchbarkeit der Immobilie.

Als spezialisierter Makler für Praxisimmobilien achte ich darauf, dass nicht nur das Gefühl stimmt, sondern auch die rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen. So vermeiden wir teure Fehler – und legen gemeinsam die Grundlage für einen erfolgreichen Praxisbetrieb.