Der Weg in die eigene Praxis ist für viele Ärzte ein großer Schritt – oft mit erheblichen Investitionen, persönlichem Risiko und langfristiger Planung verbunden. Einer der ersten und entscheidendsten Bausteine dabei ist der Gewerbemietvertrag für die Praxisräume. Insbesondere in Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen, wo die Nachfrage nach geeigneten Praxisflächen hoch ist, kommt es auf jedes Detail im Vertrag an. Was auf den ersten Blick nach einer Formalität aussieht, birgt in Wirklichkeit eine Vielzahl juristischer Stolperfallen, die im schlimmsten Fall die gesamte Existenz gefährden können.

Im Folgenden werden sieben besonders häufige Fehlerquellen erläutert, die beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags für Ärzte in dieser Region zu beachten sind.

1. Unklare Nutzungsklausel – wenn „Praxis“ nicht gleich „Praxis“ ist

Ein häufiger Fehler liegt bereits in der Beschreibung des Mietzwecks. Wird im Mietvertrag lediglich von „gewerblicher Nutzung“ oder pauschal von „Arztpraxis“ gesprochen, fehlt es an der notwendigen Konkretisierung. Die Bezeichnung muss exakt zur Fachrichtung und Tätigkeit passen – zum Beispiel „Facharzt für Allgemeinmedizin“ oder „Zahnarztpraxis mit Labor“. Andernfalls drohen Probleme bei der Nutzungsgenehmigung, beim Umbau oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter oder Behörden.

Gerade in Nürnberg, Fürth und Erlangen, wo sich viele Ärzte auf engem Raum befinden, sind Konkurrenzschutz und eine eindeutige Nutzungsregelung wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

2. Fehlender oder unzureichender Konkurrenzschutz

Ein oft übersehener Aspekt ist der Konkurrenzschutz. Wenn der Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthält, darf der Vermieter unter Umständen in der gleichen Immobilie oder im gleichen Gebäudekomplex weitere Praxen mit gleichem oder ähnlichem Angebot zulassen. Für Ärzte kann das bedeuten, dass plötzlich mehrere Fachkollegen im gleichen Haus sitzen – mit entsprechendem Druck auf Patientenbindung und Umsatz.

Ein explizit geregelter Konkurrenzschutz ist daher unverzichtbar – und sollte nicht nur das Fachgebiet, sondern auch etwaige zukünftige Tätigkeitsfelder umfassen.

3. Befristung mit Tücken – und ohne Verlängerungsoption

Viele Ärzte schließen Mietverträge mit langer Laufzeit ab, was grundsätzlich sinnvoll ist. Häufig fehlt jedoch eine klare Regelung zur Verlängerung. Ist der Vertrag befristet und endet ohne Verlängerungsoption, kann es sein, dass man nach zehn Jahren plötzlich ohne Praxisräume dasteht – trotz hoher Investitionen in den Standort.

Besser ist es, schon bei Vertragsbeginn ein automatisches Verlängerungsrecht oder zumindest eine vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption zu sichern, idealerweise mit einem klar definierten Zeitrahmen zur Ausübung.

4. Nebenkosten – das Kleingedruckte mit großen Folgen

Die Nebenkostenabrechnung ist ein klassisches Streitthema – nicht nur in Wohnmietverhältnissen, sondern auch im gewerblichen Bereich. Viele Ärzte übersehen, dass im Gewerbemietvertrag eine sehr weit gefasste Umlagevereinbarung enthalten sein kann. So können etwa Verwaltungskosten, Instandhaltung oder sogar Rücklagen für das Gebäude umgelegt werden.

Wer hier nicht aufpasst, zahlt über Jahre hinweg deutlich mehr als erwartet. Im Vertrag sollte genau definiert sein, welche Kosten umgelegt werden dürfen – und welche nicht.

5. Mangelhafte Regelung zu Umbauten und baulichen Veränderungen

Eine Praxis muss oft baulich an die Bedürfnisse des Arztes angepasst werden – sei es durch Behandlungsräume, Sanitäranlagen, Röntgentechnik oder spezielle Hygienevorgaben. Viele Mietverträge enthalten jedoch keine oder nur unzureichende Regelungen zur baulichen Veränderung.

Fehlt eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters oder eine klar geregelte Genehmigungspflicht, kann dies nicht nur Umbauten verzögern, sondern schlimmstenfalls zu Rückbauforderungen oder Kündigung führen. Auch sollte genau geregelt sein, ob der Mieter bei Vertragsende zum Rückbau verpflichtet ist – das kann teuer werden.

6. Kündigungsregelungen – Schutz vor plötzlichem Verlust der Praxis

Gerade bei unbefristeten Mietverträgen oder Verträgen mit kurzer Restlaufzeit ist eine sichere Kündigungsregelung entscheidend. Ein Arzt kann es sich kaum leisten, plötzlich ohne Praxisräume dazustehen – zumal ein Umzug nicht nur teuer, sondern auch mit dem Verlust von Patienten verbunden ist.

Ein guter Mietvertrag enthält deshalb klare Kündigungsfristen, Kündigungsausschlüsse in den ersten Jahren und ggf. Sonderkündigungsrechte bei bestimmten Ereignissen – zum Beispiel bei Berufsaufgabe oder Verkauf der Praxis.

7. Schriftformmangel – eine juristische Zeitbombe

Ein oft unterschätztes, aber potenziell katastrophales Problem ist der sogenannte Schriftformmangel. Ist ein langfristiger Mietvertrag nicht formgerecht abgeschlossen – etwa weil wichtige Punkte mündlich nachträglich geändert wurden oder Nachträge unvollständig sind – kann das dazu führen, dass der Vertrag als unbefristet gilt und mit gesetzlicher Frist kündbar ist.

Das heißt im Klartext: Ein eigentlich langfristig geplanter Standort kann vom Vermieter kurzfristig gekündigt werden – mit allen Konsequenzen. Deshalb gilt: Alle Vereinbarungen gehören schriftlich in den Vertrag, und zwar in einer Weise, die der gesetzlichen Schriftform genügt.

Fazit

Der Gewerbemietvertrag ist das rechtliche Fundament jeder ärztlichen Niederlassung. Besonders in den medizinisch stark frequentierten Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen sollte jeder Arzt bei der Anmietung von Praxisräumen höchste Sorgfalt walten lassen. Die hier beschriebenen Stolperfallen sind keine Ausnahme, sondern alltägliche Praxis – mit oft dramatischen Folgen.

Wer frühzeitig einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht oder Medizinrecht hinzuzieht, kann nicht nur rechtliche Risiken minimieren, sondern auch langfristig Kosten, Ärger und existenzielle Bedrohungen vermeiden. Ein sicherer Mietvertrag ist mehr als ein Stück Papier – er ist die Grundlage für eine erfolgreiche ärztliche Tätigkeit.