Wer derzeit durch Erlangen geht oder auf Immobilienportalen nach Praxisflächen sucht, stößt schnell auf eine scheinbare Angebotsfülle: freie Einheiten in zentraler Lage, moderne Neubauflächen oder größere Bestandsflächen, die für medizinische Nutzung vorgesehen sind. Auf den ersten Blick scheint es, als gäbe es in Erlangen ein Überangebot an Praxisräumen – doch dieser Eindruck trügt.

Die Realität sieht differenzierter aus. Hinter den leerstehenden oder angebotenen Flächen verbirgt sich oft eine strukturelle Fehlanpassung zwischen Angebot und tatsächlicher Nachfrage. Warum also wirkt der Markt wie gesättigt, obwohl ärztliche Nachfolger und medizinische Versorgungszentren (MVZ) händeringend nach geeigneten Räumen suchen? Der folgende Beitrag zeigt, weshalb der „Leerstand“ bei Praxisimmobilien in Erlangen oft kein echter Leerstand ist – und was dahintersteckt.

1. Das „falsche“ Angebot: Leerstand ist nicht gleich verfügbar

Viele der Flächen, die in Erlangen derzeit als leerstehend oder verfügbar beworben werden, sind aus medizinischer Sicht gar nicht direkt nutzbar. Häufig handelt es sich um Gewerbeeinheiten, die als Praxis ausgeschrieben sind, aber:

• nicht barrierefrei erschlossen sind

• keine ausreichende Belüftung oder Raumhöhe bieten

• ohne Hygienekonzept oder Technikvoraussetzungen geplant wurden

• nur schwer in sinnvolle Grundrisse für medizinischen Betrieb teilbar sind

Das bedeutet: Formal stehen diese Flächen leer, praktisch sind sie für eine medizinische Nutzung entweder zu teuer im Umbau – oder schlichtweg ungeeignet.

2. Fehlplanung in Neubauten: zu viel Büro, zu wenig medizinisch gedacht

In den letzten Jahren sind in Erlangen, vor allem im Süden und entlang der Achse Richtung Siemens Campus, viele Neubauten mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss entstanden. Die Projektentwickler planen diese Einheiten oft als flexibel nutzbare „Office-Flächen“, ohne medizinische Anforderungen frühzeitig zu berücksichtigen.

Folge: Die Deckenhöhen, Traglasten, Raumtiefen und Anschlüsse sind für Arztpraxen nur mit erheblichem Aufwand anpassbar. Das wiederum schreckt Praxisgründer oder MVZ-Betreiber ab, selbst wenn Lage und Größe grundsätzlich attraktiv wären. Der Markt wirkt überversorgt – obwohl es faktisch an „praxisfähigen“ Flächen mangelt.

3. Fehlende Nachfolgelösungen in Bestandsobjekten

Ein weiterer Faktor, der den Markt verzerrt, ist das große Volumen an Praxisräumen in älteren Gebäuden, bei denen keine Nachfolge gefunden wird. Viele dieser Einheiten sind technisch veraltet, energetisch ineffizient und entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen an medizinischen Betrieb – sei es in puncto Datenschutz, Hygiene oder Barrierefreiheit.

Diese Einheiten stehen formal leer oder werden weitergeführt – oft in reduziertem Umfang, manchmal sogar nur pro forma. Aber sie gelten auf dem Papier nicht als Nachfragelücke, obwohl sie de facto keine Lösung für moderne Praxisbetriebe darstellen.

4. Nachfrageverschiebung durch neue Versorgungsmodelle

Die klassische Einzelpraxis wird zunehmend abgelöst durch größere Zusammenschlüsse, Gemeinschaftspraxen oder MVZs. Diese benötigen nicht nur mehr Fläche, sondern auch spezifische Anforderungen an Raumaufteilung, digitale Infrastruktur und Technikversorgung. Die Praxisfläche, die für einen Hausarzt vor 20 Jahren optimal war, ist für ein modernes MVZ heute kaum noch geeignet.

Die verfügbare Fläche ist also nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ zu oft an der tatsächlichen Nachfrage vorbei geplant – oder stammt aus einer anderen medizinischen Ära.

5. Preis-Leistungs-Verhältnis als unsichtbare Leerstandsursache

Selbst dort, wo grundsätzlich geeignete Praxisflächen angeboten werden, scheitert es häufig am Preis-Leistungs-Verhältnis. Viele Eigentümer oder Entwickler orientieren sich an Büro-Marktpreisen, vergessen dabei aber die erheblichen Investitionen, die Ärzte in Ausstattung, Technik, Hygienekonzepte und Umbaumaßnahmen stecken müssen.

Das führt zu zwei Effekten:

• Zahlungsbereite Mieter springen ab, weil die kalkulierten Mieten nicht mit dem medizinischen Geschäftsmodell kompatibel sind.

• Flächen bleiben langfristig unvermietet, obwohl sie als „verfügbar“ gelistet sind – was die Statistik verzerrt.

6. Fazit: Kein echter Leerstand – sondern strukturelles Missverhältnis

Was auf dem Papier wie ein Überangebot wirkt, ist in Wahrheit ein Zeichen für strukturelle Fehlentwicklungen im Erlanger Praxisimmobilienmarkt. Es gibt keine klassische Leerstandsproblematik, sondern ein massives Mismatch zwischen Angebot und Bedarf.

Die Lösung liegt nicht in weiteren Neubauten, sondern in gezielter Umwidmung, frühzeitiger medizinischer Fachplanung, praxisgerechter Entwicklung und ehrlicher Marktbewertung. Wer als Investor oder Projektentwickler in Erlangen nachhaltig handeln will, muss die medizinischen Anforderungen frühzeitig mitdenken – sonst entsteht keine nutzbare Fläche, sondern nur Leerstand mit Etikettenschwindel.

Ausblick: Die demografische Entwicklung, der Zuzug junger Familien und der zunehmende Fachärztemangel in der Region sprechen klar dafür, dass der Bedarf an funktionalen Praxisräumen auch in den kommenden Jahren steigen wird. Wer jetzt antizyklisch denkt, realistisch plant und den tatsächlichen Bedarf versteht, schafft nicht nur wirtschaftlich tragfähige, sondern gesellschaftlich relevante Immobilien.