Die Anmietung oder Planung einer Praxisimmobilie ist heute weit mehr als eine Lage- oder Mietpreisfrage. Wer moderne Medizin anbieten will – sei es in der Radiologie, Orthopädie, Chirurgie, Zahnmedizin oder ambulanten Versorgung – muss sich mit einer Fülle technischer Anforderungen auseinandersetzen. Und genau hier trennt sich in Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen die Spreu vom Weizen: Viele Gewerbeeinheiten wirken auf den ersten Blick geeignet – bis Themen wie Luftwechselraten, Brandschutz oder medizintechnische Infrastruktur ins Spiel kommen.

In diesem Beitrag geht es um genau diese „unsichtbaren“ Parameter – und darum, welche technischen Standards Praxisimmobilien wirklich erfüllen müssen, um zukunftsfähig, genehmigungsfähig und wirtschaftlich nutzbar zu sein.

1. Luftwechselraten: Hygienefaktor und Genehmigungskriterium

Die Corona-Pandemie hat es ins Bewusstsein gebracht, aber in vielen Fachrichtungen war es schon vorher Pflicht: Die kontrollierte Raumlufttechnik (RLT) ist ein entscheidender Baustein für Hygiene, Patientensicherheit und behördliche Genehmigung.

Typische Anforderungen:

• Behandlungsräume und Eingriffsbereiche: 6–12 Luftwechsel pro Stunde (LW/h)

• OP-ähnliche Räume: bis zu 20 LW/h, teilweise mit Überdruckregelung

• Wartebereiche: mindestens 3–5 LW/h empfohlen

• Technikräume: Abluftführung mit Temperaturüberwachung

Diese Anforderungen sind in der Praxis nur umsetzbar, wenn das Gebäude:

• eine zentrale oder modulare Lüftungstechnik erlaubt,

• über ausreichend Leitungsführungsmöglichkeiten in Decken oder Schächten verfügt,

• und keine baurechtlichen Einschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Brandschutzdecken) dem Umbau entgegenstehen.

Problem in Nürnberg und Fürth: Viele Gewerbeflächen in Altbau- oder Innenstadtlagen lassen sich nur mit hohem Aufwand belüftungstechnisch aufrüsten. Die Installation von RLT-Anlagen ist dort mit teuren Deckendurchbrüchen, statischen Eingriffen oder Mieterkonflikten verbunden.

2. Brandschutz: Unsichtbare Pflicht mit baulichen Folgen

Ein zentrales Thema, das in fast allen Praxisplanungen zu spät berücksichtigt wird, ist der bauliche und technische Brandschutz. Und dieser ist bei medizinischer Nutzung besonders streng geregelt – insbesondere, wenn mehrere Patienten gleichzeitig anwesend sind oder mit elektrischem Gerät, Sauerstoff oder Strahlung gearbeitet wird.

Kritische Punkte:

• Brandschutzkonzept: Muss mit dem Architekten oder Fachplaner abgestimmt und bauaufsichtlich genehmigt werden

• Rauch- und Wärmeabzug (RWA): Vorschrift bei innenliegenden Flächen ohne direkte Lüftung

• Flucht- und Rettungswege: Mindestbreiten, Beschilderung, Türöffnungsrichtungen

• Feuerwiderstandsklassen: Wände, Decken, Türen – meist mindestens F30 oder F90

• Brandabschottung von Leitungen: bei jeder Durchdringung durch Brandabschnitte

Besonderheit in Erlangen und Nürnberg: Viele Gebäude in zentrumsnaher Lage haben keinen zweiten baulichen Rettungsweg oder verfügen nur über Treppenhäuser ohne RWA. In diesen Fällen ist ein kostspieliger Umbau mit Brandschutzertüchtigung erforderlich – der nicht selten an der Eigentümerstruktur scheitert.

3. Medizintechnische Infrastruktur: Strom, IT, EMV-Schutz

Moderne Medizintechnik – sei es ein digitales Röntgengerät, ein Ultraschallcluster, eine Laborstraße oder ein chirurgisches Navigationssystem – benötigt mehr als eine Steckdose. Ohne eine saubere Planung der technischen Infrastruktur ist eine sichere und dauerhafte Nutzung nicht möglich.

Zu beachten:

• Stromkreise: Medizinische Geräte müssen über getrennte, abgesicherte Kreise mit Notabschaltung laufen

• Stromversorgung: Idealerweise mit USV-System oder Notstromversorgung (vor allem bei bildgebenden Verfahren)

• Netzwerk & IT: Verkabelung in CAT6A oder höher, Serverräume klimatisiert, getrennte Patienten- und Techniknetze

• EMV-Abschirmung: Besonders bei bildgebenden Verfahren oder sensiblen Geräten zur Vermeidung elektromagnetischer Störungen

• Kabeltrassen und Doppelböden: In vielen Altbauten nicht vorhanden, müssen teuer nachgerüstet werden

Falle in Fürth: Scheinbar „moderne“ Büroflächen aus den 90er-Jahren verfügen oft nicht über ausreichend stark dimensionierte Stromzuleitungen oder Leerrohre für die IT. Hier entstehen hohe Umbaukosten, weil Trassen geöffnet und wieder verschlossen werden müssen – häufig mit Genehmigungspflicht durch den Vermieter.

4. Wasserversorgung, Abwasser, Hygieneinfrastruktur

Medizinische Nutzungen erfordern spezielle Hygienestandards – auch im Bereich Wasser:

• Thermisch und mikrobiologisch geprüfte Wasserleitungen (Legionellenschutz)

• Trennung von Schmutz- und Reinbereichen

• Spezielle Becken mit Armaturen nach DIN EN 1717

• Abwasserleitungen mit chemikalienresistenten Materialien, z. B. in Zahnarzt- oder Laborpraxen

• Ausreichend Anschlüsse für Aufbereitungsgeräte, Autoklaven und Laboranlagen

In vielen Gebäuden – vor allem in älteren Innenstadtlagen von Nürnberg – sind die Wasserleitungen veraltet oder falsch dimensioniert. Die Verlegung neuer Leitungen quer durch tragende Bauteile ist in vielen Fällen baurechtlich problematisch oder wirtschaftlich kaum realisierbar.

5. Schallschutz & Datenschutz: unterschätzte technische Zwillinge

Was kaum jemand erwartet: Der bauliche Schallschutz spielt nicht nur für den Komfort eine Rolle – sondern ist auch eine Voraussetzung für die Einhaltung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Gespräche in Behandlungs- und Sprechzimmern müssen so abgeschirmt sein, dass sie nicht in Nebenräume oder Flure übertragen werden können.

Technische Lösungen:

• Akustikdecken und Wandabsorber

• Trennwände mit geprüften Schallschutzwerten (mind. Rw 47 dB)

• Türsysteme mit Dichtungen und Softclose

• Schalldruckmessungen bei sensiblen Raumgruppen (z. B. Aufklärungsgespräche)

Gerade in Praxen mit mehreren Ärzten, Therapeuten oder Personal im Flur ist dies entscheidend – sonst drohen Abmahnungen oder Datenschutzverletzungen.

6. Was macht eine Immobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen wirklich praxistauglich?

Nicht jede gut gelegene Fläche ist auch technisch geeignet. Folgende Eigenschaften sprechen für eine praxisfähige Immobilie mit technischer Tiefe:

✅ Deckenhöhe mindestens 2,75 m, ideal für Technik und Luftverteilung
✅ Zentrale RLT oder Platz für Splitgeräte inkl. Schallentkopplung
✅ Brandschutzkonzept vorhanden und anpassbar
✅ Spezielle technische Schächte oder Trassen verfügbar
✅ USV oder Notstrom einspeisbar (z. B. über Technikraum oder Keller)
✅ Leistungsfähige Internetanbindung (mind. 100 Mbit, besser Glasfaser)
✅ Ausgewiesene Technikräume mit separater Klimaführung
✅ Zugänglichkeit für Geräteanlieferung (CT, Röntgen etc.)

Fazit: Technische Tiefe entscheidet über Wirtschaftlichkeit und Zukunftsfähigkeit

Ob Facharztzentrum, Radiologie, Labordiagnostik oder ambulantes OP-Zentrum – medizinische Nutzung ist kein Standardgewerbe. In der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen sind passende Immobilien rar – nicht wegen der Größe, sondern wegen der fehlenden technischen Substanz.

Wer frühzeitig auf die technischen Parameter achtet, verhindert spätere Überraschungen bei Bau, Genehmigung und Betrieb. Am Ende entscheidet die technische Tiefe nicht nur über die Genehmigungsfähigkeit – sondern über die Sicherheit, Hygiene, Arbeitsqualität und Zukunftsfähigkeit der Praxis.