Ärztehaus oder Einzelstandort? Was sich in Nürnberg, Fürth und Erlangen für Ihre Fachrichtung besser eignet Die Wahl zwischen einem Einzelstandort und dem …
Die Investition in Praxisimmobilien hat sich in den letzten Jahren zu einem gefragten Segment im Gesundheitsimmobilienmarkt entwickelt – auch und gerade in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen. Die Nachfrage nach modernen, gut erreichbaren Praxisflächen ist stabil. Dennoch birgt dieser Markt auch spezifische Risiken, insbesondere wenn es zu ärztlichen Betriebsausfällen kommt – sei es durch Krankheit, Tod, berufliche Veränderungen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten der Mieter.
Investoren, die auf langfristige Stabilität und Werterhalt setzen, müssen sich aktiv mit diesem Szenario auseinandersetzen. Der nachfolgende Überblick zeigt, welche Möglichkeiten 2025 bestehen, um sich gegen Betriebsausfälle ärztlicher Mieter abzusichern – rechtlich, wirtschaftlich und strategisch.
Ein gut konstruierter Mietvertrag ist der erste und wichtigste Schutzmechanismus für Investoren. Gerade bei Praxisimmobilien sollten Mietverträge individuell auf die Bedürfnisse des medizinischen Betriebs und die Anforderungen des Investors abgestimmt werden.
Wichtige Klauseln:
Mindestlaufzeiten: Langfristige Mietverträge (10–15 Jahre) mit klar definierten Verlängerungsoptionen geben Planungssicherheit.
Nachfolgeklauseln: Regelungen, die dem Mieter erlauben, den Mietvertrag im Rahmen einer Praxisnachfolge oder Berufsausübungsgemeinschaft zu übertragen. So bleibt die Einheit nutzbar, auch wenn der ursprüngliche Mieter ausscheidet.
Verpflichtung zur Betriebsfortführung: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, den Betrieb nicht ohne Zustimmung des Vermieters einzustellen.
Erweiterte Kündigungshürden: Begrenzung der ordentlichen Kündigungsrechte durch klare Härtefallregelungen (z. B. bei Krankheit oder Berufsverbot nur gegen Nachweis und Fristen).
Bürgschaften und Sicherheiten: Eine persönliche Bürgschaft oder eine Bankbürgschaft kann bei Einzelpraxen zusätzlich Sicherheit geben.
Auch mit einem robusten Mietvertrag bleibt ein Restrisiko – etwa wenn ein Mieter plötzlich verstirbt oder wegen Krankheit den Betrieb aufgeben muss. Hier kommen spezielle Versicherungen ins Spiel.
Praxisausfallversicherungen: Einige Investoren setzen darauf, dass ihre Mieter selbst Praxisausfallversicherungen abgeschlossen haben. Diese decken Einnahmeverluste bei Krankheit oder Unfall des Arztes – und sichern indirekt die Mietzahlungen.
Mietausfallversicherungen für Vermieter: Spezielle Mietausfallpolicen für Gewerbeimmobilien greifen bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder unverschuldeter Leerstandszeit nach Kündigung. Die Kosten dieser Policen sind zwar nicht unerheblich, können aber vor längeren Ertragsausfällen schützen.
Keyman-Versicherung (bei größeren MVZ): Bei großen medizinischen Einrichtungen mit zentralen Leistungsträgern kann eine sogenannte Keyman-Versicherung sinnvoll sein, die im Fall des Ausfalls bestimmter Führungspersonen einspringt.
In Nürnberg, Fürth und Erlangen gibt es sowohl Einzelpraxen als auch große medizinische Versorgungszentren (MVZs). Für Investoren bedeutet das: Die Wahl des Mieters beeinflusst direkt das Risikoprofil der Immobilie.
Einzelpraxis vs. MVZ: Eine Einzelpraxis kann bei Ausfall sofort zum Leerstand führen. Ein MVZ oder eine Gemeinschaftspraxis bietet hingegen ein stabileres Konstrukt mit mehreren Leistungsträgern.
Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss: Ein ärztlicher Titel sagt nichts über die wirtschaftliche Solidität eines Mieters aus. Betriebswirtschaftliche Analysen, Steuerbescheide, Schufa-Informationen und die Prüfung von Versorgungsverträgen (z. B. mit der KVB) helfen, Risiken besser zu bewerten.
Diversifikation: Wer mehrere Einheiten besitzt oder plant, kann das Risiko über unterschiedliche Fachrichtungen und Standorte streuen – zum Beispiel durch den Mix aus Zahnmedizin, Allgemeinmedizin und Psychotherapie.
Gerade in Ballungsräumen wie Nürnberg, Fürth und Erlangen ist es entscheidend, mit dem medizinischen Versorgungsumfeld vertraut zu sein. Denn: Ist ein Betriebsausfall einmal eingetreten, muss schnell ein Nachmieter gefunden werden, der die Praxisräume weiterführen kann.
Maßnahmen zur Risikominimierung:
Kooperation mit Ärztenetzen, Kammern und Praxisbörsen: Frühzeitiger Kontakt zu lokalen Netzwerken hilft, Nachfolger zu finden, bevor es zum Leerstand kommt.
Flexible Grundrissgestaltung: Praxisflächen sollten so geplant sein, dass sie ohne massive Umbauten für verschiedene Fachrichtungen nutzbar sind. Das senkt die Umbaukosten bei Mieterwechsel erheblich.
Reservefonds für Umbauten: Ein kalkulierter Rücklagenfonds für Umbaumaßnahmen bei Mieterwechsel sorgt dafür, dass im Ernstfall schnell reagiert werden kann.
Investoren, die in Praxisimmobilien in Nürnberg, Fürth und Erlangen investieren, treffen grundsätzlich eine kluge Entscheidung. Die Region ist wirtschaftlich stark, medizinisch unterversorgt in Teilen, und die Nachfrage nach modernen Praxisflächen wird weiter steigen. Dennoch sollte der Blick nicht nur auf Rendite, sondern auch auf Absicherung gerichtet sein.
Ein starker Mietvertrag, eine durchdachte Mieterwahl, passende Versicherungen und ein strategischer Umgang mit möglichen Ausfällen gehören 2025 zur Pflicht für jeden professionellen Investor im Gesundheitsimmobilienmarkt. Nur so bleibt die Investition langfristig stabil und profitabel.
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Meine fachliche Grundlage bildet ein Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, ergänzt durch fundierte Praxiserfahrung im Gewerbeimmobilienbereich.
Ich bin studierter Immobilienökonom (Bachelor of Science Immobilienwirtschaft) mit fundierter Erfahrung in der Vermittlung von Gewerbeimmobilien. Mein beruflicher Schwerpunkt liegt Beratung im Bereich Praxisimmobilien mit besonderem Fokus auf Praxen für Ärztinnen und Ärzte.
Durch die intensive Zusammenarbeit mit medizinischen Fachgruppen, Investoren und Vermietern kenne ich die spezifischen Anforderungen an Praxisimmobilien – von rechtlichen Rahmenbedingungen über bauliche Standards bis hin zur strategischen Standortwahl. Ich begleite meine Mandanten diskret, zielgerichtet und ergebnisorientiert durch den gesamten Vermittlungsprozess.
Mein Arbeitsstil ist analytisch, selbstständig und lösungsorientiert – mit dem klaren Anspruch, für jede Immobilie den passenden Nutzer und für jeden Kunden den passenden Standort zu finden.
Ich war in der Vermietung und im Verkauf bei zwei renommierten lokalen Immobilienmaklern tätig und habe darüber hinaus wertvolle Einblicke in den komplexeren Bereich der Gewerbeimmobilienvermittlung bei einem weltweit tätigen Maklerhaus gesammelt. Dieses breite Fundament ermöglicht es mir, Praxisimmobilien für Ärztinnen und Ärzte ganzheitlich zu beurteilen – sowohl im Hinblick auf medizinische Nutzbarkeit und betriebliche Abläufe als auch im Kontext von Standortstrategie, Renditepotenzial und langfristiger Marktpositionierung.
Wenn Sie als Ärztin oder Arzt auf der Suche nach einer passenden Praxisimmobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage im Raum Nürnberg, Fürth & Erlangen sind – und dabei Wert auf fundierte Beratung abseits des klassischen Maklermarktes legen – freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
Ich nehme mir Zeit für ein vertrauliches Erstgespräch, in dem wir Ihre medizinischen, wirtschaftlichen und strategischen Anforderungen präzise abgleichen – ohne Verkaufsdruck, aber mit klarem Blick für das Machbare.
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