Ansbach ist eine mittelfränkische Hochschulstadt mit langer Verwaltungstradition, Sitz wichtiger Behörden sowie einer funktionierenden medizinischen Grundversorgung. Die Bevölkerungsstruktur ist gemischt, das Durchschnittsalter leicht steigend. Für Investoren und Eigentümer medizinisch genutzter Immobilien ergeben sich im Stadtgebiet deutlich differenzierte Kaufpreisniveaus – abhängig von Stadtteil, Ausbauzustand, Nutzung und Mietstruktur.
1. Altstadt und Innenstadt (Schlossviertel, Promenade, Karlstraße)
Lagecharakter: Historischer Stadtkern, hohe Besucherfrequenz, begrenzte Flächenverfügbarkeit
Typische Nutzung: Zahnärzte, HNO, Augenärzte, Psychotherapie, Fachärzte mit Kassenzulassung
Kaufpreis Praxisflächen: 3.200 – 4.400 €/m²
Renditeerwartung: 3,5 – 4,2 % brutto
In der historischen Altstadt und unmittelbaren Innenstadtlagen sind Praxisflächen knapp, insbesondere wenn Barrierefreiheit und moderne Erschließung geboten werden müssen. Viele Objekte befinden sich in denkmalgeschützten Gebäuden, was den Umbau anspruchsvoll, aber auch wertsteigernd machen kann. Saniert mit Aufzug, eigenem Eingang und Stellplätzen erzielen solche Einheiten Höchstpreise. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich, insbesondere bei Flächen unter 200 m².
2. Strüth, Brodswinden, Eyb (Südliche Wohngebiete)
Lagecharakter: Wohnlagen mit stabiler Struktur, familienfreundlich, wachsende Neubaugebiete
Typische Nutzung: Allgemeinmedizin, Kinderärzte, Gynäkologie, Ergotherapie
Kaufpreis Praxisflächen: 2.600 – 3.300 €/m²
Renditeerwartung: 4,5 – 5,3 % brutto
Diese Stadtteile sind für die wohnortnahe Grundversorgung von wachsender Bedeutung. Durch Neubauten, Familienzuzug und wohnraumnahe Einrichtungen sind Praxisflächen hier sehr gefragt. Besonders gefragt sind Einheiten in Erdgeschossen mit separatem Zugang, Parkplätzen vor dem Gebäude und effizientem Grundriss. Oft werden bestehende Wohnungen umgenutzt – sofern eine Genehmigung vorliegt. Die Nachfrage ist kontinuierlich, die Objektdichte mäßig – das bietet Investoren eine stabile Kalkulationsgrundlage.
3. Hennenbach, Obereichenbach (Nordwestliche Randlagen)
Lagecharakter: Wohnviertel mit geringer Verdichtung, Nahversorgungsstandorte, ruhig
Typische Nutzung: Hausärzte, Physiotherapie, Heilpraktiker, Psychologische Beratung
Kaufpreis Praxisflächen: 2.200 – 2.900 €/m²
Renditeerwartung: 5,0 – 6,0 % brutto
Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage und eine hohe Aufenthaltsqualität aus. Zwar ist das medizinische Angebot hier dünner gesät, dennoch gibt es in einzelnen Straßenzügen kleinere Ärztehäuser oder Gewerbeeinheiten mit medizinischer Nutzung. Die Flächen sind günstiger zu erwerben, die Konkurrenz überschaubar. Wer hier langfristig vermietet, erzielt eine solide Bruttorendite bei geringerem Einstiegskapital.
4. Gewerbegebiete an der Residenzstraße, Brodswinden Nord
Lagecharakter: Funktionale Lagen mit hoher Erreichbarkeit, Parkraumangebot, kaum Wohnbebauung
Typische Nutzung: MVZ, Physiozentren, Labore, Therapiepraxen mit Flächenbedarf
Kaufpreis Praxisflächen: 2.100 – 2.800 €/m²
Renditeerwartung: 5,2 – 6,2 % brutto
In den gewerblich geprägten Stadtrandlagen finden sich größere zusammenhängende Flächen, die sich für Medizinische Versorgungszentren oder fachlich spezialisierte Angebote mit erhöhtem Platzbedarf eignen. Häufig sind diese Flächen ebenerdig, mit eigenen Parkplätzen, Lagerflächen oder Nebenräumen. Die bauliche Nutzbarkeit ist hoch, allerdings fehlt die Fußgängerfrequenz. Dafür locken günstigere Preise, planbare Nebenkosten und geringere baurechtliche Hürden.
5. Meinhardswinden, Elpersdorf, Stadtwald
Lagecharakter: Ländlich geprägte Stadtteile mit Eigenheimbestand, Zuzugsgebiete
Typische Nutzung: Einzelpraxen, Psychotherapie, privatärztliche Versorgung
Kaufpreis Praxisflächen: 2.400 – 3.000 €/m²
Renditeerwartung: 4,0 – 5,0 % brutto
Diese Lagen am Rand des Stadtgebiets bieten eher punktuelle medizinische Nutzungen. In einzelnen Fällen werden Doppelhaushälften, kleinere Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser umgewidmet – etwa für Heilpraktiker, psychotherapeutische Angebote oder Beratungspraxen. Hier spielen Reputation und Patientenbindung eine größere Rolle als Laufkundschaft. Immobilienpreise sind moderat, aber stark abhängig vom Zustand und der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung.
6. Was wirkt preiserhöhend auf Praxisimmobilien in Ansbach?
Langfristige, schriftlich gesicherte Mietverhältnisse mit medizinischem Nutzungskonzept (z. B. 7–10 Jahre)
Bestehende Nutzungsgenehmigung nach § 34 bzw. § 30 BauGB
Barrierefreier Zugang, ggf. Fahrstuhl oder breite Türen
Sinnvolle Raumstruktur: mind. 2–3 Behandlungsräume, Wartebereich, Anmeldung, Sanitärbereich
Stellplätze direkt am Objekt oder öffentlich zugänglich im Umfeld
Technische Infrastruktur: Starkstrom, Netzwerktechnik, Hygienezonen
Nähe zu Apotheke, Supermarkt oder Bushaltestelle erhöht die Standortqualität
Beispiel: Kaufpreis einer Praxisfläche in Eyb
Objekt: 140 m², Erdgeschoss, seit 10 Jahren an Kinderärztin vermietet
Mietvertrag läuft noch 5 Jahre, 3 Außenstellplätze, guter Zustand
Monatliche Mieteinnahme (netto): 2.100 €
Jahresmiete: 25.200 €
Renditeziel: 4,8 % brutto
→ Kaufpreis: ca. 510.000 – 530.000 €
Ein vergleichbares Objekt mit kürzerer Mietlaufzeit, weniger Ausstattung oder Renovierungsbedarf würde preislich deutlich unter dieser Spanne liegen – mit entsprechend höherem Risiko.
Fazit
Die Kaufpreise medizinischer Praxisflächen in Ansbach sind stark lageabhängig. Während zentrale Innenstadtlagen durch hohe Nachfrage und limitiertes Angebot geprägt sind, bieten südliche Wohnviertel eine gute Kombination aus Preis, Nachfrage und Erreichbarkeit. Gewerbegebiete überzeugen durch Flächenangebot und Effizienz. Wer investiert, sollte neben Quadratmeterpreisen auch Mietstruktur, Nutzungsgenehmigung und technische Eignung prüfen – denn nur dann bleibt der Wert der Immobilie auch langfristig gesichert.
Sie möchten eine Praxisimmobilie in Ansbach bewerten, kaufen oder verkaufen? Eine objektive Einschätzung unter Berücksichtigung der Lage und Nutzung hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Wenn Sie eine Praxisimmobilie in Ansbach verkaufen, erwerben oder bewerten möchten, unterstütze ich Sie gerne mit einer objektiven, marktorientierten und standortgenauen Einschätzung.
