Bamberg ist eine beliebte Universitäts-, Klinik- und Kulturstadt mit hoher Lebensqualität, einer alternden Bevölkerung und stabiler medizinischer Grundversorgung. Für Investoren oder Eigentümer medizinisch genutzter Immobilien ergeben sich im Stadtgebiet unterschiedliche Kaufpreisniveaus – abhängig von Lage, Ausbauzustand, Nutzungsart und Mietverhältnissen.

1. Bamberger Innenstadt (Insel, Berg, Gärtnerstadt)

• Lagecharakter: Enge Bebauung, hohe Frequenz, historischer Bestand

• Typische Nutzung: HNO, Zahnärzte, Augenärzte, Psychotherapie

• Kaufpreis Praxisflächen: 4.200 – 5.800 €/m²

• Renditeerwartung: 3,5 – 4,2 % brutto

In diesen zentralen Stadtteilen sind Praxisflächen knapp, speziell wenn sie barrierefrei zugänglich sind. Die Nachfrage ist hoch, der historische Bestand aber oft schwer an moderne Anforderungen anpassbar. Neuere Immobilien oder sanierte Altbauten mit Fahrstuhl erzielen Höchstpreise.

2. Wunderburg / Gereuth / Südöstliche Stadtteile

• Lagecharakter: Wohnlagen mit durchmischter Bevölkerungsstruktur

• Typische Nutzung: Allgemeinmediziner, Kinderärzte, Gynäkologie

• Kaufpreis Praxisflächen: 2.800 – 3.800 €/m²

• Renditeerwartung: 4,5 – 5,5 % brutto

Hier finden sich viele kleinere, funktionale Praxen in älteren Wohn- und Geschäftshäusern. Der Markt ist ruhiger, aber konstant. Barrierefreie Flächen im Erdgeschoss mit eigenem Zugang sind besonders attraktiv – sowohl für Mieter als auch für Käufer.

3. Gaustadt / Bughof / Gartenstadt

• Lagecharakter: Wohnviertel mit Nahversorgungsfunktion, Randlagen

• Typische Nutzung: Hausärzte, Zahnärzte, Physio, Logopädie

• Kaufpreis Praxisflächen: 2.500 – 3.200 €/m²

• Renditeerwartung: 5,0 – 6,0 % brutto

Diese Lagen eignen sich besonders für die wohnortnahe medizinische Versorgung. Investoren finden hier stabil vermietete Objekte mit überschaubarem Risiko und konstantem Ertrag.

4. Bamberg-Ost / Erlich / Geisfelder Straße

• Lagecharakter: Gewerbe- und Mischgebiete mit funktionaler Ausrichtung

• Typische Nutzung: Therapiezentren, MVZ, Physio, Labore

• Kaufpreis Praxisflächen: 2.400 – 3.000 €/m²

• Renditeerwartung: 5,2 – 6,2 % brutto

Diese Lagen sind nicht imagegetrieben, dafür aber wirtschaftlich effizient. Großzügige Flächen mit guter Anfahrbarkeit (auch für Personal und Lieferdienste) lassen sich hier vergleichsweise günstig erwerben. Wichtig sind Stellplätze und Grundrisseffizienz.

5. Wildensorg / Bamberg-Berggebiet

• Lagecharakter: Bessere Wohnlagen mit gehobener Zielgruppe

• Typische Nutzung: Privatärzte, Psychotherapie, Heilpraktiker

• Kaufpreis Praxisflächen: 3.200 – 4.500 €/m²

• Renditeerwartung: 4,0 – 5,0 % brutto

Hier sind medizinische Nutzungen weniger verbreitet, aber punktuell stark gefragt. Eine hochwertige Praxisfläche mit entsprechendem Konzept (z. B. privatärztliche Versorgung) erzielt hier überdurchschnittliche Preise – bei gleichzeitig geringerer Flächenkonkurrenz.

6. Was wirkt preiserhöhend auf Praxisimmobilien in Bamberg?

• Langfristige, gesicherte Mietverhältnisse mit medizinischer Nutzung (5–10 Jahre)

• Praxisgenehmigung mit belastbarem Nachweis

• Barrierefreiheit und nutzungsfreundlicher Grundriss (mehrere Behandlungsräume, Anmeldung, Wartebereich)

• Parkplätze direkt am Objekt – insbesondere in Randlagen

• Technische Ausstattung wie Röntgen-Vorbereitung, Hygienezonen oder verstärkte Elektrik

Beispiel: Kaufpreis einer Praxisfläche in der Wunderburg

Objekt: 130 m², Erdgeschoss, seit 12 Jahren an Allgemeinarzt vermietet, Mietvertrag läuft noch 6 Jahre, 2 Stellplätze, durchschnittlicher Ausbau

Mieteinnahmen (netto): 2.275 €/Monat
Jahresmiete: 27.300 €
Renditeziel 5,0 % brutto:
→ Kaufpreis: ca. 545.000 – 560.000 €

Bei kürzerer Mietlaufzeit oder Renovierungsbedarf würde der realistische Marktpreis spürbar niedriger liegen.

Fazit

Der Kaufpreis einer Praxisimmobilie in Bamberg hängt stark vom Stadtteil, der Vermietungssituation und dem Zustand der Fläche ab. Die Innenstadt erzielt Höchstpreise bei knappem Angebot. Wohnlagen und Gewerbeachsen bieten stabile, oft renditestarke Optionen. Entscheidend bleibt: medizinische Nutzung muss baulich, rechtlich und vertraglich sauber abgesichert sein – dann ist die Werthaltigkeit langfristig gesichert.

Wenn Sie eine Praxisimmobilie in Bamberg verkaufen, erwerben oder bewerten möchten, unterstütze ich Sie gerne mit einer objektiven, marktorientierten und standortgenauen Einschätzung.