Erlangen ist als Hochschul-, Forschungs- und Medizinstandort einer der gefragtesten Märkte für Praxisimmobilien in Nordbayern. Die starke Position der Uniklinik, eine überdurchschnittlich hohe Ärztedichte und das wohlhabende Einzugsgebiet sorgen für eine stabile und oftmals wachstumsorientierte Nachfrage. Gleichzeitig ist der Immobilienbestand begrenzt – was Kaufpreise besonders in guten Lagen auf ein hohes Niveau hebt.

1. Innenstadt / Altstadt / Klinikviertel

• Lagecharakter: Maximale Zentralität, Nähe zur Friedrich-Alexander-Universität und Uniklinik

• Typische Nutzung: Fachärzte, Zahnärzte, Kardiologie, Dermatologie

• Kaufpreis Praxisflächen: 4.800 – 6.500 €/m²

• Renditeerwartung: 3,2 – 4,0 % brutto

In diesen Lagen herrscht faktisch Angebotsknappheit. Bestehende Praxisflächen werden selten verkauft. Langfristig vermietete Einheiten mit medizinischer Nutzung erzielen Spitzenpreise. Barrierefreie Neubauten mit Aufzug sind besonders gesucht.

2. Erlangen-Süd / Südstadt / Bruck

• Lagecharakter: Dichte Wohnbebauung, gute Anbindung, Nähe zu Siemens-Standorten

• Typische Nutzung: Allgemeinmedizin, Gynäkologie, Kinderärzte, Physio

• Kaufpreis Praxisflächen: 3.600 – 4.800 €/m²

• Renditeerwartung: 4,0 – 5,0 % brutto

In diesen Stadtteilen lassen sich solide Praxisinvestitionen mit guter Mieterbindung realisieren. Vor allem Erdgeschossflächen mit direktem Zugang oder Praxen in Wohngebieten mit wenig Konkurrenz sind gefragt.

3. Sieglitzhof / Burgberg / Östliche Stadtteile

• Lagecharakter: Höhere Einkommen, eher Einfamilienhäuser und Villenlagen

• Typische Nutzung: Privatärzte, Heilberufe, Psychotherapie

• Kaufpreis Praxisflächen: 3.200 – 4.200 €/m²

• Renditeerwartung: 4,2 – 5,2 % brutto

Diese Stadtteile sind weniger medizinisch zentral organisiert, haben aber hohe Zahlungsbereitschaft im Privatbereich. Freistehende oder umgewidmete Gebäude mit Praxiseignung erzielen hier je nach Lage Qualitätspreise, oft auch abseits des typischen Quadratmeterbewertungsmodells.

4. Alterlangen / Büchenbach

• Lagecharakter: Wohnquartiere mit gemischter Infrastruktur

• Typische Nutzung: Hausärzte, Zahnärzte, Ergotherapie, Logopädie

• Kaufpreis Praxisflächen: 2.800 – 3.800 €/m²

• Renditeerwartung: 4,5 – 5,5 % brutto

Hier finden sich viele Praxisräume in älteren Wohn- und Geschäftshäusern. Die Mieten sind stabil, die Einstiegspreise für Anleger attraktiv. Objektzustand und Ausstattung beeinflussen den Preis deutlich.

5. Tennenlohe / Eltersdorf / Stadtrandlagen

• Lagecharakter: Randlage, wachsend durch Gewerbeansiedlungen, junge Bevölkerung

• Typische Nutzung: Hausärzte, Physio, moderne MVZ-Konzepte

• Kaufpreis Praxisflächen: 2.600 – 3.500 €/m²

• Renditeerwartung: 5,0 – 6,2 % brutto

Diese Lagen sind nicht historisch medizinisch gewachsen, zeigen aber eine wachsende Nachfrage – gerade bei großen Neubaugebieten. Praxisneubauten in Wohnquartieren oder Gewerbeparks sind hier oft rentabel, sofern sie sich funktional ausrichten.

6. Wertsteigernde Merkmale einer Praxisimmobilie in Erlangen

• Langfristiger Mietvertrag mit ärztlicher Nutzung (7–10 Jahre)

• Barrierefreier Zugang oder Aufzug

• Praxisgerechter Grundriss (abgetrennte Behandlungsräume, Empfang, Wartezimmer)

• Genehmigte Nutzung als Praxis (nicht nur Gewerbe)

• Stellplätze oder Tiefgarage – besonders relevant in Innenstadt und Südstadt

Diese Merkmale sorgen regelmäßig für einen Kaufpreisaufschlag von 20–30 % gegenüber Standard-Gewerbeimmobilien – je nach Mikrolage.

Beispiel: Kaufpreis-Berechnung für eine Praxis in Erlangen-Bruck

Objekt: 160 m², an Allgemeinarzt vermietet, seit 10 Jahren vor Ort, Mietvertrag noch 8 Jahre, barrierefrei, 2 Stellplätze

Mieteinnahme (netto): 3.040 €/Monat
Jahresertrag: 36.480 €
Renditeziel 4,2 % brutto:
→ Marktkaufpreis: ca. 870.000 – 890.000 €

Bei auslaufendem Mietvertrag oder Renovierungsbedarf würde der Preis unter 800.000 € sinken.

Fazit

Erlangen bietet für Käufer von Praxisimmobilien ein sehr stabiles, aber kompetitives Marktumfeld. Die Innenstadt erzielt höchste Kaufpreise bei geringem Angebot. Wohnquartiere mit geringerer Dichte sind für solide Mietrenditen geeignet. Wer eine Immobilie mit funktionaler Ausstattung, langfristiger Nutzung und guter Erschließung anbieten kann, positioniert sich überdurchschnittlich im Markt – egal ob für Verkauf oder Bestand.

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