Der Kaufpreis einer Praxisimmobilie ist in erster Linie kein theoretischer Wert, sondern ein Ergebnis aus Marktgeschehen, Lagequalität, Mieterstruktur und Renditeerwartung. Gerade in medizinisch stark frequentierten Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen ist die Preisbildung von mehreren dynamischen Faktoren geprägt. Eine pauschale Quadratmeterzahl sagt oft wenig aus – entscheidend sind Nutzungspotenzial, Flächenkonfiguration und bonitätsstarke Mieter.

1. Nürnberg – die medizinische Metropole

A. Innenstadt und zentrale Stadtteile (Mitte, Nordstadt, Gostenhof, St. Johannis)

• Sehr hohe Nachfrage nach Praxisflächen, v.a. für Fachärzte

• Gute Anbindung, hoher Publikumsverkehr, etablierte medizinische Infrastruktur

• Kaufpreis: ca. 3.800 – 5.200 €/m²

• Renditen: ca. 3,8 – 4,5 % brutto

B. Randlagen & Mischgebiete (Langwasser, Süd, Weststadt)

• Preiswerter, aber wachsender Markt mit MVZ-Interesse

• Kaufpreis: ca. 2.500 – 3.500 €/m²

• Renditen: 4,5 – 5,5 % brutto, abhängig von Mieterqualität

C. Wichtiger Einflussfaktor: Ausbauqualität

Eine modern ausgebaute Praxis mit barrierefreiem Zugang, medizinischer Infrastruktur und stabilen Mietverhältnissen liegt preislich teils 20–30 % über dem Rohwert einer Standard-Gewerbefläche.

2. Fürth – kompakter Markt mit Wachstumspotenzial

A. Innenstadt & Bahnhofsumfeld

• Zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung

• Kaufpreis: ca. 2.800 – 4.200 €/m², je nach Mietvertrag und Zustand

• Renditen: 4,2 – 5,0 % brutto

B. Stadtteilzentren (Südstadt, Hardhöhe, Dambach)

• Stabile Wohngebiete mit Bedarf an Allgemeinmedizin und Fachärzten

• Kaufpreis: ca. 2.300 – 3.200 €/m²

• Renditen: 4,8 – 5,5 % brutto

C. Problemfelder & Chancen

Leerstehende Gewerbeflächen in Wohnlagen können durch Umnutzung zur Arztpraxis deutlich an Wert gewinnen, wenn Grundriss, Erschließung und Lage stimmen. Die Bewertung orientiert sich dann stark am potenziellen Mietertrag.

3. Erlangen – universitär geprägt, enges Angebot

A. Innenstadt, Kliniknähe und Südlicher Innenstadtrand

• Sehr starke Nachfrage durch Ärzte, MVZ, Klinikum-nahes Umfeld

• Kaufpreis: ca. 4.000 – 5.800 €/m², bei voll vermieteten Objekten mit Praxisbindung auch höher

• Renditen: 3,2 – 4,2 % brutto

B. Stadtteile (Bruck, Büchenbach, Sieglitzhof)

• Stabile Wohnlagen mit Bedarf an wohnortnaher Versorgung

• Kaufpreis: ca. 2.800 – 3.800 €/m²

• Renditen: 4,0 – 5,0 % brutto

C. Hohe Nachfrage – knappes Angebot

In Erlangen ist die größte Herausforderung nicht der Preis, sondern der Zugang zu verfügbaren Praxisflächen. Voll vermietete Einheiten mit langfristigen Verträgen erzielen Preisaufschläge von 10–20 % gegenüber leer stehenden Flächen.

4. Was den Kaufpreis am stärksten beeinflusst

A. Mieterqualität

Langfristige Verträge mit etablierten Fachärzten oder medizinischen Einrichtungen steigern den Kaufpreis erheblich – hier zählt nicht nur die aktuelle Miete, sondern auch die Planbarkeit.

B. Praxisnutzung & Genehmigung

Eine Fläche mit offiziell genehmigter medizinischer Nutzung ist wesentlich höher zu bewerten als eine klassische Büroeinheit, selbst bei identischer Lage.

C. Objektzustand

Sanierungsstau, veraltete Technik oder fehlende Barrierefreiheit mindern den Marktwert – selbst in Toplagen. Umgekehrt kann ein hochwertiger, medizinisch ausgebauter Zustand den Preis spürbar steigern.

5. Beispielrechnung – Praxisinvestition in Nürnberg

Praxisfläche: 180 m², langfristig an Facharzt vermietet
Nettokaltmiete: 3.240 €/Monat (18 €/m²)
Jahresnettoertrag: 38.880 €
Marktfähige Bruttorendite (bei 4,5 %):
→ Kaufpreis: ca. 860.000 – 880.000 €

Wenn der Mietervertrag nur mittelfristig gesichert ist oder Renovierungsbedarf besteht, sinkt der marktgerechte Preis entsprechend.

Fazit

Die Kaufpreisbewertung einer Praxisimmobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen erfordert mehr als den Blick auf den Quadratmeterpreis. Entscheidend sind Mieterträge, Standortqualität, Ausstattungsgrad und rechtliche Nutzbarkeit. In wirtschaftlich und medizinisch stabilen Regionen wie diesen ist eine hochwertige, gut vermietete Praxisfläche nicht nur wertstabil, sondern auch renditestark – sofern die Bewertung fundiert erfolgt.

Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Praxisimmobilie in einer der drei Städte planen, unterstütze ich Sie gern mit einer individuellen, standortgenauen und praxisgerechten Bewertung – objektiv, nachvollziehbar und auf Ihre Ziele ausgerichtet.