Schwabach ist eine traditionsreiche Goldschlägerstadt in der Metropolregion Nürnberg. Mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung, guter Anbindung an das Umland und solider medizinischer Grundversorgung ist Schwabach für Investoren medizinischer Immobilien zunehmend interessant. Die Kaufpreise für Praxisflächen unterscheiden sich teils deutlich – abhängig von Stadtteil, baulichem Zustand, Nutzungskonzept und Mietdauer.

1. Innenstadt / Altstadt (Rathaus, Königsplatz, Bahnhofstraße)

Lagecharakter: Historische Bausubstanz, hohe Passantenfrequenz, etablierte Infrastruktur

Typische Nutzung: HNO, Zahnärzte, Psychotherapie, Allgemeinmedizin

Kaufpreis Praxisflächen: 3.200 – 4.200 €/m²
Renditeerwartung: 3,8 – 4,5 % brutto

Die Altstadt Schwabachs bietet trotz begrenzter Flächenkapazitäten attraktive Praxisstandorte. Die Kombination aus zentraler Lage, Busanbindung und hoher Sichtbarkeit ist besonders für etablierte Einzelpraxen interessant. Barrierefreiheit ist hier ein wertsteigernder Faktor – gerade in sanierten Altbauten mit Aufzug oder ebenerdigem Zugang. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit steigen die Preise kontinuierlich.

2. Eichwasen / Vogelherd / Nördliche Wohnlagen

Lagecharakter: Dichte Wohnbebauung, durchmischte Altersstruktur, Nahversorgungszentren

Typische Nutzung: Allgemeinärzte, Kinderärzte, Gynäkologie, Physio

Kaufpreis Praxisflächen: 2.600 – 3.400 €/m²
Renditeerwartung: 4,5 – 5,3 % brutto

Diese Stadtteile sind geprägt durch Wohngebiete mit gewachsenen Strukturen und funktionaler Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken und Bushaltestellen liegen in Laufnähe. Erdgeschossflächen mit separatem Zugang oder Flächen in kleinen Ärztehäusern sind hier besonders gefragt. Für Investoren bieten sich stabile Vermietungssituationen und ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Verhältnis.

3. Penzendorf / Unterreichenbach / Limbach (Südwesten)

Lagecharakter: Ruhige Wohnlagen mit Zuzugspotenzial, Einfamilienhäuser, wenig Gewerbe

Typische Nutzung: Hausärzte, Psychotherapie, Naturheilpraxis

Kaufpreis Praxisflächen: 2.400 – 3.000 €/m²
Renditeerwartung: 4,8 – 5,6 % brutto

In diesen südwestlich gelegenen Stadtteilen dominieren Einfamilienhäuser und eine eher ruhige Siedlungsstruktur. Medizinische Nutzungen erfolgen hier oft wohnraumnah – etwa in umgebauten Einheiten oder Anbauten. Die Nachfrage ist punktuell hoch, das Angebot gering. Wer langfristig vermietet, profitiert von hoher Standorttreue der Patienten und moderatem Einstiegspreis.

4. Gewerbegebiete Schwabach-West und -Ost

Lagecharakter: Funktional, gut erreichbar, Parkplätze vorhanden

Typische Nutzung: MVZ, Physiozentren, Labore, Therapeuten mit Flächenbedarf

Kaufpreis Praxisflächen: 2.200 – 2.900 €/m²
Renditeerwartung: 5,0 – 6,2 % brutto

In den Gewerbegebieten von Schwabach finden sich größere, funktionale Flächen zu attraktiven Preisen. Hier geht es nicht um Fußgängerfrequenz, sondern um Nutzbarkeit, Erreichbarkeit und Parkraum. Wer große Therapieeinrichtungen oder medizinische Versorgungszentren plant, findet hier günstige Einstiegspreise bei guter technischer Erschließung. Wichtig: Stellplätze und ein effizienter Grundriss entscheiden über Vermietbarkeit und Wertentwicklung.

5. Walpersdorf / Forsthof / Randlagen Richtung Rednitzhembach

Lagecharakter: Ländlich geprägt, ruhig, niedrige Bebauungsdichte

Typische Nutzung: Heilpraktiker, Psychotherapie, private Arztpraxen

Kaufpreis Praxisflächen: 2.200 – 2.800 €/m²
Renditeerwartung: 4,5 – 5,5 % brutto

In den ländlich geprägten Randlagen gibt es nur vereinzelt medizinische Nutzung – meist im Rahmen privatärztlicher Angebote. Objekte mit individueller Ausstrahlung und ruhiger Atmosphäre sind hier gefragt, insbesondere bei beratungs- oder therapieintensiven Fachrichtungen. Die Preise liegen im mittleren Segment, die Konkurrenz ist gering. Für Investoren bietet sich eine interessante Nische mit speziellem Zielpublikum.

6. Was wirkt preiserhöhend auf Praxisimmobilien in Schwabach?

• Langfristige, gesicherte Mietverhältnisse mit medizinischem Hintergrund (ab 5 Jahre aufwärts)

• Barrierefreier Zugang, Fahrstuhl bei Etagenlagen

• Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV oder Auto – besonders wichtig in Randlagen

• Nachweisbare medizinische Nutzung (Nutzungsgenehmigung, baurechtliche Zulässigkeit)

• Praxisgerechter Grundriss: Behandlungsräume, Empfang, Sanitärbereiche

• Technische Infrastruktur für medizinischen Betrieb (EDV, Hygiene, ggf. Röntgenvorbereitung)

• Stellplätze direkt am Objekt oder auf dem Grundstück

Beispiel: Praxisfläche in Schwabach-Vogelherd

• Objekt: 120 m², Erdgeschoss, vermietet an Facharzt für Allgemeinmedizin

• Mietvertrag: Restlaufzeit 6 Jahre, 2 Außenstellplätze, guter Zustand

• Mieteinnahmen (netto): 1.950 €/Monat

• Jahresmiete: 23.400 €

• Renditeziel: 5,0 % brutto
  → Kaufpreis: ca. 460.000 – 475.000 €

Ein Objekt mit kürzerer Mietdauer oder ohne barrierefreien Zugang würde deutlich unter diesem Preisniveau liegen.

Fazit

Schwabach bietet ein differenziertes Spektrum an Praxisimmobilien – von zentral gelegenen Einheiten in der Altstadt bis hin zu großflächigen Therapiezentren in den Gewerbezonen. Lage, Erreichbarkeit, Nutzbarkeit und Mietstruktur sind die entscheidenden Faktoren für eine realistische Kaufpreisbewertung. Die Innenstadt erzielt die höchsten Preise, während sich in Wohn- und Randlagen stabile Renditen bei überschaubarem Risiko erzielen lassen.

Wenn Sie eine Praxisimmobilie in Schwabach verkaufen, erwerben oder bewerten möchten, unterstütze ich Sie gerne mit einer objektiven, marktorientierten und standortgenauen Einschätzung.