Die Stadt Fürth gewinnt als medizinischer Standort zunehmend an Bedeutung. Die Nachfrage nach Praxisräumen steigt, getrieben durch den Zuzug neuer Fachrichtungen, die Entwicklung von medizinischen Versorgungszentren (MVZ) sowie die wachsende Bedeutung wohnortnaher Grundversorgung. Für Eigentümer von Praxisimmobilien stellt sich deshalb die zentrale Frage: Wie lässt sich der Mietpreis realistisch und marktgerecht einschätzen?

Eine professionelle Mietpreisbewertung berücksichtigt nicht nur Lage und Quadratmeter, sondern auch Ausbauzustand, Zielgruppe, Infrastruktur und Nutzungsmöglichkeiten. Der Praxisimmobilienmarkt unterscheidet sich deutlich vom klassischen Gewerbeflächenmarkt – und verlangt eine entsprechend differenzierte Herangehensweise.

1. Lage als entscheidender Faktor

In Fürth lassen sich drei grobe Lagen unterscheiden, die sich direkt auf den Mietpreis auswirken:

• Einfache Lagen: Außenbereiche wie Fürth-Vach oder -Hardhöhe, wenig medizinisches Umfeld
  Mietpreis: ca. 9–12 €/m² netto kalt

• Gute Lagen: Stadtteile mit Wohnverdichtung, Nahversorgung und Anbindung, z. B. Südstadt, Dambach
  Mietpreis: ca. 12–15 €/m² netto kalt

• Top-Lagen: Innenstadt (Rund um die Schwabacher Straße), Bahnhofsumfeld, Nähe Klinikum Fürth
  Mietpreis: 15–19 €/m² netto kalt – je nach Ausbaustandard auch darüber

Entscheidend ist die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Parkmöglichkeiten sowie bestehende medizinische Nachbarschaften (Apotheken, Labore, Therapeuten, andere Ärzte).

2. Technischer Ausbau und Flächenkonfiguration

Die Höhe der Miete hängt wesentlich davon ab, ob die Fläche bereits praxisgerecht ausgestattet ist. Eine bereits genutzte oder modernisierte Einheit mit Empfangsbereich, Behandlungszimmern, getrennten WCs und barrierefreiem Zugang erzielt deutlich höhere Mieten als ein leerer Bürogrundriss ohne medizinische Infrastruktur.

Wichtige Kriterien:

• Barrierefreiheit (z. B. Erdgeschoss, Aufzug, breite Türen)

• Ausreichende Raumhöhe und Lichtverhältnisse

• Funktionale Trennung von Wartebereich und Behandlungszonen

• Technische Ausstattung für IT, Netzwerke und medizinische Geräte

• Hygienische Oberflächen, gut belüftete Sanitärräume

Je mehr dieser Kriterien erfüllt sind, desto geringer ist der Investitionsaufwand des Mieters – und desto höher die erzielbare Miete.

3. Flächengröße und Nutzungskonzept

Die typische Praxisfläche in Fürth liegt zwischen 100 und 250 m². Kleinere Einheiten unter 100 m² werden vor allem von Psychotherapeuten oder alternativen Heilberufen nachgefragt. Ab etwa 300 m² beginnt der Bedarf für MVZ oder größere Gemeinschaftspraxen – oft verbunden mit höheren Ausbauansprüchen.

Ein klarer und modularer Flächenzuschnitt ist dabei entscheidend: Je flexibler eine Fläche an unterschiedliche medizinische Fachrichtungen angepasst werden kann, desto wertvoller ist sie für Investoren und Betreiber.

4. Mietvertragliche Gestaltung – das Preis-Leistungs-Verhältnis

Nicht nur die Fläche selbst, auch die Mietvertragskonditionen beeinflussen den Preis. Ein langfristiger Mietvertrag mit einem etablierten Arzt oder MVZ-Betreiber kann zu einem stabilen Mietverhältnis über zehn Jahre und mehr führen – was den Wert der Immobilie insgesamt steigert.

Faktoren, die auf den Mietpreis wirken:

• Vertragslaufzeit (mehrjährige Bindung erhöht Planungssicherheit)

• Ausbauzuschüsse oder mietfreie Zeiten bei Eigeninvestitionen des Mieters

• Staffelmiete oder indexierte Mietvereinbarungen

• Rückbaupflicht bei Mietende

Wenn der Vermieter einen Großteil des Ausbaus übernimmt, ist ein höherer Mietpreis nachvollziehbar. Umgekehrt gilt: Übernimmt der Mieter den Ausbau vollständig, wird oft ein reduzierter Einstiegspreis erwartet.

5. Praxisbeispiel: Bewertung einer Fläche in der Fürther Südstadt

Objekt: 165 m² große Einheit in der Nähe eines bestehenden Ärztehauses. EG-Lage, barrierefrei, drei Behandlungsräume, Empfangsbereich, Sozialraum, moderne Sanitäranlagen. Gute Sichtlage an Hauptstraße, mit Straßenbahnanschluss in Laufnähe.

Zielgruppe: Facharzt für Innere Medizin oder Dermatologie

Empfohlene Zielmiete:
ca. 14,00–15,50 €/m² netto kalt, je nach Laufzeit und Investitionsanteil des Vermieters

Ein MVZ-Betreiber mit langfristigem Vertrag und hoher baulicher Selbstverantwortung würde in der Regel am oberen Rand liegen. Ein Einzelmieter mit kurzfristigem Planungshorizont eher darunter.

Fazit

Die Mietpreisbewertung einer Praxisimmobilie in Fürth verlangt eine genaue Analyse der Lage, der Ausstattung und der potenziellen Nutzerstruktur. Wer seine Fläche richtig positioniert – und die Anforderungen medizinischer Mieter versteht – kann stabile, attraktive Mieten erzielen und gleichzeitig das Risiko minimieren. Der Markt bietet Eigentümern gute Chancen, sofern frühzeitig professionell geplant wird.

Wenn Sie eine Fläche vermieten möchten oder eine realistische Mietwertanalyse benötigen, unterstütze ich Sie gerne mit einer individuellen Einschätzung – abgestimmt auf Standort, Zustand und Zielmieter.