Wer eine Praxisimmobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen vermieten möchte, steht vor der Frage: Was ist eine realistische, marktgerechte Miete – und wie lässt sich diese fundiert einschätzen? Anders als bei klassischen Büro- oder Einzelhandelsflächen spielen bei Praxisräumen besondere Faktoren eine Rolle. Diese betreffen nicht nur Ausstattung und Zuschnitt, sondern auch Zielgruppe, Nutzungsszenario und Standortpotenzial. Eine genaue Bewertung zahlt sich aus – insbesondere in einem Markt, der zunehmend durch Fachkräftemangel, MVZ-Wachstum und Gesundheitsbedarf geprägt ist.

Standort ist nicht gleich Standort

Die Lage einer Praxisfläche bestimmt maßgeblich den erzielbaren Mietpreis. In stark frequentierten Zonen wie der Nürnberger Innenstadt, dem Umfeld des Klinikums Nord oder dem Bahnhofsumfeld von Erlangen lassen sich deutlich höhere Mieten durchsetzen als in Randlagen. Auch kleinere Stadtteile mit wachsender Bevölkerung und medizinischer Unterversorgung – wie z. B. Langwasser, St. Leonhard oder Fürth-Poppenreuth – gewinnen an Bedeutung.

Gut erreichbare Lagen mit öffentlichem Nahverkehr, Parkmöglichkeiten und einer Mischung aus Wohnen und Versorgung erzielen regelmäßig höhere Quadratmeterpreise. In der Praxis zeigt sich, dass Lagequalität häufig mehr zählt als reine Fläche.

Ausstattungsstandard macht den Unterschied

Nicht jede Fläche eignet sich automatisch für die medizinische Nutzung. Entscheidend für die Bewertung sind vorhandene Einbauten, technische Infrastruktur, barrierefreie Zugänge und Hygienestandards. Je nach Zustand und Ausbaugrad lässt sich ein höherer oder niedrigerer Mietpreis ansetzen.

Eine bereits als Praxis genutzte Einheit mit mehreren Behandlungszimmern, funktionaler Aufteilung, getrennten WCs, Empfangsbereich und Netzwerkverkabelung ist deutlich attraktiver als eine unstrukturierte Rohfläche. Wer in eine gute Grundstruktur investiert hat, kann diese Investitionen in der Mietpreisgestaltung einpreisen.

Größe, Zuschnitt und Zielgruppe

Die ideale Praxisgröße liegt in vielen Fällen zwischen 120 und 300 Quadratmetern. Flächen unter 100 m² sind schwer zu vermieten – es sei denn, sie richten sich gezielt an spezialisierte Anbieter wie Psychotherapeuten oder Heilpraktiker. Bei Flächen über 350 m² kommen häufig medizinische Versorgungszentren oder überörtliche Gemeinschaftspraxen in Betracht.

Hier gilt: Je besser der Flächenzuschnitt für eine flexible oder modulare Nutzung geeignet ist, desto höher ist die Mietpreistoleranz. Auch ob die Fläche sich für Labor- oder Diagnostiktechnik eignet, spielt eine Rolle.

Mietniveau 2025 – realistische Spanne

Für eine marktnahe Einschätzung lässt sich folgende Orientierung nutzen:

• In einfachen Lagen beginnen die Mieten für Praxisräume bei ca. 10 €/m² netto kalt

• In mittleren bis guten Lagen liegt die Spanne zwischen 13 und 17 €/m²

• In sehr guten oder spezialisierten Lagen sind bis zu 22–24 €/m² möglich, insbesondere in Erlangen oder in Kliniknähe

Die konkrete Miete hängt dabei von weiteren Details ab: Mietdauer, Mietersicherheit, Umbaukostenübernahme und vorhandene Genehmigungen. Längere Laufzeiten mit indexierten Verträgen oder Ausbauzuschüssen durch den Mieter können den Mietpreis zusätzlich stabilisieren.

Praxisbeispiel: Bewertung einer Fläche in Fürth

Angenommen, es handelt sich um eine Fläche mit 180 m² im Bereich Fürth-Südstadt, nahe eines bestehenden Ärztehauses. Die Fläche ist barrierefrei, mit zwei getrennten WC-Einheiten, drei Behandlungsräumen, Empfang und Archivfläche ausgestattet. Die technische Infrastruktur wurde 2022 erneuert.

In diesem Fall ist eine Zielmiete von ca. 14,50 bis 16 €/m² netto kalt realistisch. Vorausgesetzt, die Fläche kann ohne größeren Umbau von einem neuen Mieter übernommen werden. Für MVZ- oder Facharzt-Nutzer mit langfristigem Mietvertrag wäre auch ein Aufschlag denkbar.

Fazit

Die Mietpreisbewertung einer Praxisimmobilie hängt weniger von Bauchgefühl, sondern stark von strukturellen, technischen und wirtschaftlichen Kriterien ab. Wer seine Fläche objektiv einordnet – nach Lage, Zustand, Nutzungsflexibilität und Zielgruppe – kann einen Preis ansetzen, der marktgerecht, nachhaltig und durchsetzbar ist. Gerade in medizinisch gefragten Regionen wie Nürnberg, Fürth und Erlangen lohnt es sich, professionell vorzugehen und den wachsenden Gesundheitsmarkt aktiv zu bedienen.

Wenn Sie möchten, kann ich ein individuelles Mietwertprofil oder eine Standortanalyse für Ihre Fläche erstellen – mit konkreter Zielmieter-Strategie und Preisempfehlung.