Wer eine Gewerbeimmobilie besitzt, wünscht sich vor allem eines: einen langfristigen, zuverlässigen Mieter. Und genau das bieten Arztpraxen – vorausgesetzt, die Immobilie erfüllt die richtigen Voraussetzungen und der Vermietungsprozess ist strategisch aufgesetzt. In Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen, die medizinisch stark nachgefragt sind, bietet die Vermietung an Ärzte eine besonders interessante Perspektive. Doch was braucht es, um einen passenden ärztlichen Mieter zu gewinnen – und zu halten?

1. Warum Ärzte attraktive Mieter sind

Ärzte und medizinische Dienstleister gelten zu Recht als besonders stabile Gewerbemieter. Die Gründe:

• Langfristige Bindung an den Standort: Eine Arztpraxis ist nicht mobil – Patienten, Geräte, Personal und Aufbauarbeit binden den Arzt oft über viele Jahre an den gleichen Ort.

• Geringes Mietausfallrisiko: Das Gesundheitswesen ist weitgehend konjunkturunabhängig, die Einnahmen planbar – selbst in Krisenzeiten.

• Regelmäßige Investitionen: Praxen investieren regelmäßig in Technik, Ausstattung und Räumlichkeiten – was indirekt auch den Wert der Immobilie stärkt.

• Ruhige Nutzung: Im Vergleich zu Gastronomie oder Einzelhandel verursacht eine Praxis geringe Lärm-, Geruchs- oder Verkehrsbelastung.

Dazu kommt: In Regionen mit Ärztemangel ist die Nachfrage nach geeigneten Praxisflächen hoch – vor allem dort, wo sich ältere Ärzte zurückziehen und junge Nachfolger Standorte suchen.

2. Was Ärzte bei Praxisräumen wirklich suchen

Wer an Ärzte vermieten will, sollte die spezifischen Anforderungen verstehen. Eine Praxis ist keine klassische Büroeinheit – sie muss bestimmten funktionalen, rechtlichen und praktischen Anforderungen genügen:

• Barrierefreier Zugang: Pflicht für gesetzlich Versicherte – ohne Aufzug oder ebenerdigen Zugang kaum vermietbar.

• Gute Erreichbarkeit: Am besten mit ÖPNV-Anbindung, Parkmöglichkeiten und Sichtbarkeit für Laufkundschaft (bei Allgemeinmedizin, Gynäkologie, Kinderheilkunde etc.).

• Grundriss mit Potenzial: Ärzte brauchen nicht nur Behandlungsräume, sondern auch Empfang, Wartebereich, Personalraum, WC-Anlagen (auch barrierefrei), ggf. Labor oder Abstellflächen.

• Technische Infrastruktur: Ausreichend Stromanschlüsse, Netzwerkverkabelung, Platz für Geräte (Röntgen, Ultraschall, Server etc.).

• Genehmigungsfähigkeit: Die Nutzung als Praxis muss baurechtlich zulässig sein. Im Zweifel sollte eine Nutzungsänderung frühzeitig geprüft werden.

Tipp: Eine professionelle Begehung mit einem Architekten oder Berater kann vor der Vermietung klären, ob kleinere Umbauten die Vermietbarkeit deutlich steigern.

3. Die richtige Mieteransprache – Ärzte erreichen, aber diskret

Ärzte sind nicht ständig auf der Suche nach Immobilien – viele lassen sich gezielt und vertraulich ansprechen. Die klassischen Online-Plattformen erreichen sie nur bedingt. Viel wirkungsvoller:

• Gezielte Ansprache über ärztliche Netzwerke: Viele Fachärzte suchen nicht aktiv – reagieren aber positiv auf passende Angebote.

• Kooperation mit Ärztekammern, Kliniknetzwerken, Gesundheitszentren: Hier lassen sich passende Mieter aus dem medizinischen Umfeld identifizieren.

• Diskrete Vermittlung: Viele Ärzte legen großen Wert auf Vertraulichkeit, insbesondere wenn sie sich aus einer bestehenden Praxis heraus verändern möchten.

• Professionelle Exposés: Klar strukturiert, mit Plänen, Ausstattung, Nutzungsmöglichkeiten und Fotos – auf das medizinische Publikum abgestimmt.

Ein spezialisierter Immobilienvermittler kann den Zugang zu diesen Zielgruppen deutlich erleichtern.

4. Rechtssicherheit im Mietvertrag – individuell und praxisgerecht

Ein Standard-Gewerbemietvertrag reicht für eine Arztpraxis meist nicht aus. Ärztliche Mietverhältnisse haben Besonderheiten, auf die Vermieter achten sollten:

• Laufzeit: Praxen bevorzugen längere Laufzeiten (z. B. 5–10 Jahre) mit klaren Verlängerungsoptionen.

• Umbauten: Wer trägt die Kosten für Ausbau, Installation oder Rückbau? Hier sollte frühzeitig Klarheit herrschen.

• Mietanpassung: Indexmiete oder Staffelregelung? Die wirtschaftliche Planbarkeit ist auf beiden Seiten wichtig.

• Untervermietung oder Gemeinschaftsnutzung: Möglich, aber ggf. genehmigungspflichtig.

• Nutzungsänderungen: Die Immobilie sollte eindeutig auf die Nutzung als Praxis ausgelegt sein – auch gegenüber Behörden und Eigentümergemeinschaften.

Empfehlung: Ein anwaltlich geprüfter Mietvertrag mit medizinischem Fokus schützt beide Seiten und verhindert spätere Missverständnisse.

5. Diese Standorte boomen besonders

In Nürnberg, Fürth und Erlangen gibt es deutliche Unterschiede, was Nachfrage, Versorgung und Mieterstruktur betrifft. Stand 2025 sind folgende Stadtteile besonders interessant:

• Nürnberg: Nordstadt (Klinikum), Langwasser, Mögeldorf, Zerzabelshof, Südstadt

• Fürth: Innenstadt, Hardhöhe, Dambach, Poppenreuth

• Erlangen: Alterlangen, Büchenbach, Tennenlohe, Innenstadt

Diese Stadtteile zeichnen sich durch Bevölkerungswachstum, unterdurchschnittliche Arztdichte und gute Erreichbarkeit aus. Die Nachfrage nach Praxisflächen steigt hier spürbar – insbesondere von Hausärzten, Kinderärzten, Gynäkologen, Psychotherapeuten und Physiotherapeuten.

6. So vermeiden Sie Leerstand und Mietausfall

Auch wenn Ärzte als Mieter langfristig planen, ist eine gute Vorbereitung entscheidend, um Ausfallrisiken zu minimieren:

• Bonitätsprüfung: Lassen Sie sich Zulassungsnachweise, Lebensläufe, Bankauskünfte oder Finanzierungsbestätigungen vorlegen.

• Einbindung von Fachplanern bei Umbauten: Technische Machbarkeit von Anfang an prüfen – z. B. für Geräteanschlüsse, Röntgenschutz, Abwasser oder Schalldämmung.

• Vertragliche Sicherheiten: Kaution, Bürgschaften oder Ausbaukostenzuschüsse rechtzeitig regeln.

• Kooperation statt Kontrolle: Eine langfristige Zusammenarbeit auf Augenhöhe zahlt sich immer aus – etwa durch Kulanz bei Anpassungen, Vertragsverlängerungen oder Praxisgemeinschaften.

Fazit

Die Vermietung einer Praxisimmobilie an Ärzte ist 2025 eine besonders attraktive und stabile Investitionsform – vor allem in der medizinisch dynamischen Region rund um Nürnberg, Fürth und Erlangen. Wer die spezifischen Anforderungen versteht, gezielt kommuniziert und rechtssicher vermietet, sichert sich nicht nur einen guten Mieter, sondern auch ein belastbares Fundament für die Zukunft seiner Immobilie.

Wenn Sie eine Praxisimmobilie in Nürnberg, Fürth oder Erlangen vermieten möchten, unterstütze ich Sie gern mit einer objektiven Marktanalyse und individueller Beratung.