In vielen Straßen der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen stehen sie: ältere Praxisimmobilien, teils seit Jahrzehnten in ärztlicher Nutzung, mit guter Bausubstanz, gewachsener Lage – aber erkennbar in die Jahre gekommen. Für Eigentümer stellt sich hier eine zentrale Frage: Lohnt sich die Investition in eine Sanierung oder Modernisierung überhaupt noch? Die klare Antwort: Ja – sofern man weiß, wo die versteckten Potenziale liegen und wie man sie gezielt hebt.

Denn auch Bestandsimmobilien können auf dem heutigen Markt wieder glänzen – wenn sie richtig aufbereitet werden. Gerade in Zeiten von Ärztemangel, steigender Nachfrage nach wohnortnaher Versorgung und einem zunehmenden Wunsch nach modernen Praxisräumen bieten viele dieser Immobilien eine fast vergessene Chance: langfristige, stabile Mieterträge durch zielgerichtete Aufwertung.

1. Die Lage stimmt – nur das Gebäude nicht mehr? Das ist Ihre Chance.

Viele ältere Praxisflächen befinden sich in Lagen, die heute begehrter sind denn je: gewachsene Stadtviertel, gute ÖPNV-Anbindung, hohe Sichtbarkeit und Patientenfrequenz. Gerade in Stadtteilen wie Nürnberg-Mögeldorf, Fürth-Süd oder dem Erlanger Zentrum schlummern hochwertige Lagen in äußerlich unauffälligen Immobilien.

Was das bedeutet:
Die Lage kann man nicht ändern – das Gebäude schon. Wer die Qualität der Lage erkennt und gezielt aufwertet, hebt stilles Kapital. Besonders jüngere Ärztinnen und Ärzte suchen gezielt in etablierten Wohngebieten nach passenden Flächen – dort, wo sich ihre Zielgruppen befinden.

2. Flexibilität schaffen: Starre Grundrisse neu denken

Viele ältere Praxisräume sind nach einem starren Raster aufgebaut: lange Flure, kleine Zimmer, keine offene Struktur. Das passt oft nicht mehr zum heutigen Bedarf moderner Praxiskonzepte, etwa Gemeinschaftspraxen, MVZs oder sektorenübergreifende Therapiezentren.

Was möglich ist:

• Leichtbauwände entfernen oder versetzen

• Empfangs- und Wartebereiche neu strukturieren

• Räume multifunktional gestalten (Behandlung, Besprechung, Diagnostik)

• Auf nicht mehr genutzte Räume (z. B. alte Labore oder Röntgenräume) verzichten und diese neu denken

Durch diese strukturelle Anpassung wird eine Fläche wieder für verschiedene Fachrichtungen nutzbar – und damit am Markt wesentlich attraktiver.

3. Technische Infrastruktur erneuern – aber intelligent

Moderne Medizintechnik, digitales Praxismanagement und Telemedizin verlangen nach einer technischen Infrastruktur, die viele Altbauten nicht bieten. Aber: Eine Totalsanierung ist nicht immer nötig – oft reichen gezielte Eingriffe.

Konkret heißt das:

• Datenleitungen (LAN) in alle relevanten Räume verlegen

• Starkstromanschlüsse für bildgebende Geräte oder Laborbereiche nachrüsten

• WLAN-fähige Router- und Repeater-Systeme integrieren

• Techniknischen oder Mini-Serverraum einplanen

Damit wird auch eine Immobilie aus den 70er- oder 80er-Jahren wieder kompatibel mit dem heutigen Praxisalltag.

4. Barrierefreiheit nachrüsten – Schritt für Schritt

Barrierefreiheit ist heute nicht nur gesetzlich gefordert, sondern auch ein echter Wettbewerbsvorteil. Viele ältere Praxisimmobilien verfügen nicht über Aufzüge, automatische Türen oder behindertengerechte Sanitärräume – lassen sich aber häufig nachrüsten.

Möglichkeiten:

• Rampen am Eingangsbereich nachträglich anbringen

• Aufzüge in Treppenhäusern integrieren oder Plattformlifte einsetzen

• Türen verbreitern, Türschwellen entfernen

• Behindertengerechte WCs im Empfangsbereich schaffen

Gerade für Allgemeinmediziner, Gynäkologen oder Orthopäden sind diese Faktoren ein Muss – und entscheiden über Anmietung oder Absage.

5. Ästhetik und Atmosphäre modernisieren – mit überschaubarem Budget

Patienten wählen heute bewusst aus. Der erste Eindruck zählt – auch bei Arztbesuchen. Räume, die modern, gepflegt und freundlich wirken, steigern nicht nur die Patientenzufriedenheit, sondern auch den Marktwert der Immobilie.

Was sofort wirkt:

• Neue Bodenbeläge in Warte- und Behandlungsräumen

• Helle, warme Farbtöne statt grauer 80er-Atmosphäre

• Moderne Lichtkonzepte – LED statt Neonröhren

• Möbel und Empfangstresen aufwerten oder ersetzen

Solche Maßnahmen müssen nicht teuer sein – aber sie machen aus einer alten Fläche einen attraktiven, nutzbaren Ort.

6. Energieeffizienz steigern – mit Augenmaß

Viele ältere Praxisimmobilien sind energetisch veraltet. Hohe Nebenkosten schrecken Mieter ab – und mindern den Wert. Doch auch hier gilt: Nicht jede Sanierung muss ein Komplettumbau sein.

Sinnvolle Ansätze:

• Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzverglasung

• Dämmung von Kellerdecken oder Dachboden

• Umstieg auf moderne Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe oder Gas-Brennwert)

• Beleuchtung auf LED-Technik umstellen

Das Ergebnis: niedrigere Betriebskosten, besseres Raumklima und höhere Attraktivität – auch im Hinblick auf gesetzliche Vorgaben (z. B. GEG).

7. Mietverhältnisse überprüfen – Potenziale ausschöpfen

Viele Altverträge laufen auf Basis veralteter Konditionen. Wer modernisiert, schafft die Grundlage für neue Mieter oder für eine marktgerechte Anpassung bestehender Mietverträge.

Empfehlungen:

• Indexierte Mietverträge neu verhandeln

• Mietanpassung nach Modernisierung prüfen

• Zielgerichtet neue Nutzergruppen ansprechen (Fachärzte, Therapeuten, MVZs)

• Bei Generationswechsel in der Praxis aktiv werden

Ein älteres Gebäude mit neuer Struktur und moderner Nutzung erzielt oft mehr Miete als ein moderner Rohbau in schlechter Lage.

Fazit: Alt heißt nicht abgeschrieben – sondern oft unterschätzt

Die Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen bieten eine Mischung aus wachsender Bevölkerung, medizinischer Versorgungslücke in manchen Stadtteilen und einem Mangel an modernen Praxisflächen. Gerade ältere Immobilien in guten Lagen haben das Potenzial, hier wieder in den Fokus zu rücken – wenn Eigentümer bereit sind, in Substanz und Zukunft zu investieren.

Mit überschaubarem Aufwand, klarer Strategie und dem richtigen Partnernetzwerk wird aus einem veralteten Objekt eine gefragte Adresse – für Ärzte, Patienten und Eigentümer gleichermaßen.

Denn manchmal braucht es keinen Neubau – nur einen neuen Blick.