Wie Sie Ihre Gewerbeimmobilie in Nürnberg, Fürth und Erlangen in eine rentable Praxisfläche umwandeln

In Zeiten des Strukturwandels im Einzelhandel, wachsender Nachfrage nach medizinischen Dienstleistungen und einem sich wandelnden Immobilienmarkt stellen sich viele Eigentümer die Frage: Lässt sich meine Gewerbeimmobilie in eine Arztpraxis umwandeln – und lohnt sich das überhaupt?

Die Antwort: Ja, das Potenzial ist da – vor allem in Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen. Die Region verzeichnet eine stetig steigende Nachfrage nach modernen Praxisflächen, während klassische Gewerbeflächen, etwa im Einzelhandel oder der Gastronomie, zunehmend unter Druck geraten. Wer jetzt umdenkt, kann nicht nur Leerstand vermeiden, sondern auch eine stabile und attraktive Rendite erzielen.

Im Folgenden zeigen wir Schritt für Schritt, wie sich eine herkömmliche Gewerbeeinheit in eine zukunftsfähige Praxisfläche verwandeln lässt – aus baulicher, rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht.


1. Standort und Lage analysieren: Passt die Immobilie zum Praxisbetrieb?

Bevor es an Umbaumaßnahmen geht, steht die Standortfrage im Zentrum. Nicht jede Gewerbeeinheit eignet sich automatisch für eine Arztpraxis. Doch gerade Erdgeschosslagen, ehemalige Einzelhandelsflächen oder leerstehende Büroeinheiten können sich ideal umnutzen lassen.

Checkpunkte:

  • Ist der Standort gut erreichbar für Patienten – mit Auto, ÖPNV und zu Fuß?

  • Gibt es Parkmöglichkeiten oder die Möglichkeit, welche zu schaffen?

  • Wie hoch ist die Sichtbarkeit – Schaufenster, Außenwerbung, Laufkundschaft?

  • Befindet sich die Immobilie in einem Mischgebiet oder Wohngebiet mit Versorgungsbedarf?

In vielen Stadtteilen Nürnbergs – etwa Gostenhof, Langwasser oder Mögeldorf – wächst der medizinische Versorgungsbedarf. Gleiches gilt für zentrale Lagen in Fürth und Erlangen, wo häufig Nachfrage auf begrenztes Angebot trifft.


2. Bauliche Voraussetzungen prüfen: Was ist technisch möglich?

Nicht jede Gewerbeimmobilie erfüllt automatisch die Anforderungen an eine Praxis. Neben Grundriss und Flächenbedarf spielen auch technische Details eine Rolle. Doch mit einem klaren Konzept lassen sich viele Hindernisse ausräumen.

Zu prüfen sind:

  • Gibt es ausreichend Belichtungsflächen (Fenster in Behandlungsräumen)?

  • Ist die Raumaufteilung flexibel oder anpassbar?

  • Können getrennte Warte- und Behandlungsbereiche geschaffen werden?

  • Ist ein barrierefreier Zugang realisierbar (z. B. über Rampe oder Aufzug)?

  • Genügt die Elektrik den Anforderungen moderner Medizintechnik?

Gerade ehemalige Ladenflächen bieten oft eine gute Grundlage – große Fenster, ebenerdiger Zugang, offene Grundrisse. Diese lassen sich mit überschaubarem Aufwand in funktionale Praxisräume transformieren.


3. Nutzungsänderung beantragen: Was muss rechtlich beachtet werden?

Eine Umwandlung zur Praxis ist eine sogenannte „Nutzungsänderung“ – sie muss in den meisten Fällen baurechtlich genehmigt werden. Insbesondere dann, wenn es sich nicht ohnehin um eine bereits als Praxis genehmigte Fläche handelt.

Wichtig dabei:

  • Antrag auf Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt einreichen

  • Nachweise über Barrierefreiheit, Stellplätze, Fluchtwege und Schallschutz erbringen

  • Eventuell Stellungnahme des Gesundheitsamtes erforderlich

  • Bei Denkmalschutz oder besonderen Lagebedingungen: zusätzliche Abstimmungen

In Nürnberg, Fürth und Erlangen sind die Behörden mit dem Thema vertraut – bei guter Planung und professioneller Begleitung ist das Verfahren in vielen Fällen zügig umsetzbar.


4. Zielgruppengerechten Ausbau planen: Was Ärzte wirklich brauchen

Die Umwandlung allein reicht nicht – die Fläche muss auch den Anforderungen potenzieller Mieter entsprechen. Ein zu starrer oder liebloser Ausbau wirkt abschreckend. Wer aber von Anfang an mitdenkt, schafft echten Mehrwert.

Zu berücksichtigen:

  • Praxisgerechte Raumaufteilung: Empfang, Wartezimmer, Behandlungsräume, Personalbereich

  • Ausreichend Technikflächen (Server, Diagnostik, Lager)

  • Hygienische Anforderungen: Waschbecken in Räumen, geeignete Bodenbeläge

  • Akustischer Schutz: Schallschutzwände, Türdichtungen

  • Klima- und Lüftungstechnik – medizinische Räume brauchen stabile Bedingungen

Der Ausbau kann entweder komplett auf Mieterwunsch erfolgen – oder in Form einer „praxisnahen Rohversion“, bei der der Mieter letzte Anpassungen übernimmt. Das steigert die Attraktivität und verkürzt die Vermarktungszeit.


5. Vermarktung strategisch vorbereiten: Die richtigen Mieter ansprechen

Ist die Fläche vorbereitet, geht es darum, die passenden Nutzer zu finden. Die Nachfrage nach Praxisflächen ist in der Region hoch – aber nur, wenn das Angebot stimmt. Ärzte und Therapeuten achten sehr genau auf Details.

Erfolgreiche Vermarktung bedeutet:

  • Exposé mit klarer Zielgruppenansprache (Fachärzte, Zahnärzte, Therapeuten)

  • Darstellung der technischen Infrastruktur, Flexibilität und Lagevorteile

  • Hinweise auf mögliche Förderungen für Neugründungen (z. B. in unterversorgten Gebieten)

  • Zusammenarbeit mit spezialisierten Maklern oder ärztlichen Netzwerken

Gerade in Erlangen und Fürth kann es sinnvoll sein, gezielt auf junge Ärztinnen und Ärzte zuzugehen, die nach geeigneten Räumen für eine erste Niederlassung suchen – oder nach Alternativen zu teuren Innenstadtlagen in Nürnberg.


6. Langfristig denken: Wertsteigerung und Stabilität sichern

Eine umgewandelte Praxisfläche ist nicht nur kurzfristig rentabel – sie kann die gesamte Immobilie aufwerten. Praxisflächen gelten als krisensicher, wertbeständig und attraktiv für institutionelle Käufer.

Langfristige Vorteile:

  • Höherer Mietzins als bei klassischen Gewerbeeinheiten

  • Geringeres Risiko von Leerstand durch langfristige Bindung medizinischer Mieter

  • Aufwertung der Lage durch Versorgungseinrichtung

  • Bessere Vermarktung bei Verkauf oder Weiterentwicklung der Immobilie

Ein durchdachter Umbau zahlt sich also mehrfach aus – wirtschaftlich, rechtlich und strukturell.


Fazit

Die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in eine rentable Praxisfläche ist kein Schnellschuss – aber ein durchweg lohnender Weg, wenn man ihn strategisch plant. In der Region Nürnberg, Fürth und Erlangen trifft hoher medizinischer Bedarf auf ein begrenztes Angebot an passenden Immobilien.

Wer als Eigentümer bereit ist, umzudenken und in zukunftsfähige Nutzungen zu investieren, kann nicht nur Leerstand vermeiden, sondern aktiv neue, stabile Einnahmequellen erschließen – und dabei gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zur Gesundheitsversorgung der Region leisten.

Denn der beste Standort ist der, der heilt – wirtschaftlich wie medizinisch.

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Über den Autor - Sigma Estate

Meine fachliche Grundlage bildet ein Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, ergänzt durch fundierte Praxiserfahrung im Gewerbeimmobilienbereich.

Ich bin studierter Immobilienökonom (Bachelor of Science Immobilienwirtschaft) mit fundierter Erfahrung in der Vermittlung von Gewerbeimmobilien. Mein beruflicher Schwerpunkt liegt Beratung im Bereich Praxisimmobilien mit besonderem Fokus auf Praxen für Ärztinnen und Ärzte.

Durch die intensive Zusammenarbeit mit medizinischen Fachgruppen, Investoren und Vermietern kenne ich die spezifischen Anforderungen an Praxisimmobilien – von rechtlichen Rahmenbedingungen über bauliche Standards bis hin zur strategischen Standortwahl. Ich begleite meine Mandanten diskret, zielgerichtet und ergebnisorientiert durch den gesamten Vermittlungsprozess.

Mein Arbeitsstil ist analytisch, selbstständig und lösungsorientiert – mit dem klaren Anspruch, für jede Immobilie den passenden Nutzer und für jeden Kunden den passenden Standort zu finden.

Ich war in der Vermietung und im Verkauf bei zwei renommierten lokalen Immobilienmaklern tätig und habe darüber hinaus wertvolle Einblicke in den komplexeren Bereich der Gewerbeimmobilienvermittlung bei einem weltweit tätigen Maklerhaus gesammelt. Dieses breite Fundament ermöglicht es mir, Praxisimmobilien für Ärztinnen und Ärzte ganzheitlich zu beurteilen – sowohl im Hinblick auf medizinische Nutzbarkeit und betriebliche Abläufe als auch im Kontext von Standortstrategie, Renditepotenzial und langfristiger Marktpositionierung.

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