In Städten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen, wo die Nachfrage nach gut gelegenen und modernen Praxisflächen kontinuierlich steigt, ist es für Eigentümer entscheidend, den wahren Marktwert ihrer Immobilie zu kennen. Viele Praxisflächen werden seit Jahren oder sogar Jahrzehnten vermietet – zu alten Konditionen, ohne Anpassung an aktuelle Marktentwicklungen. Die Folge: stille Verluste. Oft bleiben Einnahmen weit hinter dem zurück, was realistisch und marktgerecht wäre.

Doch woran erkennt man, dass die eigene Praxisimmobilie unter Wert vermietet ist? Hier sind fünf klare Anzeichen, die jeder Eigentümer kennen sollte:

1. Der Mietzins wurde seit Jahren nicht angepasst

Wenn der Mietvertrag seit vielen Jahren läuft und keine regelmäßige Indexierung oder Anpassung erfolgt ist, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Praxis unter dem aktuellen Marktwert vermietet wird. Gerade in boomenden Gesundheitsregionen wie Erlangen – mit ihrer medizinischen Universität und zahlreichen Kliniken – sind die Mieten für Praxisräume in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Typisches Szenario:
Ein Mietvertrag von 2010, damals zu 9 €/m² abgeschlossen, läuft heute immer noch zu denselben Konditionen – während vergleichbare Flächen längst 13–15 €/m² erzielen.

2. Der Mieter signalisiert keinerlei Wechselbereitschaft

Ein Mieter, der nie über Mietpreise spricht, sich langfristig wohlfühlt und bei jeder Vertragsverlängerung sofort zusagt – das klingt zwar positiv, kann aber auch ein Warnsignal sein. Wenn der Mieter weiß, dass er ein echtes Schnäppchen macht, hat er wenig Interesse an Veränderungen. Für den Eigentümer bedeutet das: Potenzielles Ertragspotenzial wird verschenkt.

Achtung:
Zufriedenheit ist gut – aber extreme Passivität kann ein Zeichen dafür sein, dass die Miete schlicht zu günstig ist.

3. Vergleichsobjekte in Ihrer Umgebung erzielen deutlich höhere Mieten

Ein Blick in die lokale Umgebung lohnt sich: Was verlangen andere Eigentümer für vergleichbare Praxisflächen in Ihrer Lage? In zentralen Stadtteilen Nürnbergs wie St. Johannis oder Gostenhof, oder in Fürths Innenstadt, liegt die Marktmiete für hochwertige Praxisräume heute oft deutlich über älteren Bestandsmieten. Besonders in Lagen mit guter Anbindung und Patientenfrequenz werden Premiumpreise gezahlt.

Tipp:
Vergleichen Sie konkret: Baujahr, Lage, Ausstattung, Etage, Größe, Stellplatzsituation. Schon kleine Unterschiede im Mietpreis pro Quadratmeter können im Jahr mehrere Tausend Euro ausmachen.

4. Die Immobilie wurde modernisiert – aber die Miete blieb gleich

Viele Eigentümer investieren in die eigene Praxisimmobilie: neue Fenster, barrierefreier Zugang, moderne Heiztechnik, ein renoviertes Treppenhaus oder Aufzug. Was oft vergessen wird: Diese Verbesserungen erhöhen den Nutzwert der Fläche – und rechtfertigen in der Regel auch eine höhere Miete.

Fehler:
Umbaukosten tragen, aber den Mietzins nicht nachziehen – damit subventioniert der Eigentümer faktisch die Nutzung.

5. Ihr Steuerberater oder Verwalter weist auf geringe Rendite hin

Wenn die laufenden Einnahmen kaum die Ausgaben decken oder die Immobilie im Verhältnis zum aktuellen Marktwert eine niedrige Mietrendite abwirft (z. B. unter 3 % jährlich), ist das ein deutliches Zeichen für ein unausgeschöpftes Potenzial.

Faustregel:
Praxisimmobilien mit guter Lage und Ausstattung sollten je nach Standort und Zustand zwischen 4–6 % Bruttorendite erzielen. Liegen Sie deutlich darunter, lohnt sich eine kritische Überprüfung.

Fazit

Viele Eigentümer sind überrascht, wie viel ungenutztes Potenzial in ihrer Praxisimmobilie steckt. Gerade in einer wirtschaftlich starken Region wie Nürnberg, Fürth und Erlangen ist der Gesundheitsmarkt stabil, wachstumsstark und bereit, für gute Lagen angemessen zu zahlen.

Wenn eines oder mehrere dieser fünf Anzeichen auf Ihre Immobilie zutreffen, ist es an der Zeit, zu handeln:

• Lassen Sie eine aktuelle Marktwertanalyse durchführen

• Prüfen Sie den Mietvertrag auf Anpassungsklauseln

• Sprechen Sie ggf. mit einem spezialisierten Immobilienberater für medizinische Nutzungen

Denn was heute als „faire Altmiete“ erscheint, kann morgen schon eine verpasste Chance auf bessere Einnahmen bedeuten. Nutzen Sie das Potenzial – Ihre Immobilie hat es verdient.