Für viele Ärztinnen und Ärzte ist die Niederlassung ein großer Schritt – beruflich wie finanziell. Spätestens bei der Frage nach den Praxisräumen stellt sich ein zentrales Thema: Miete oder Kauf?

Beide Optionen haben ihre Berechtigung, beide bringen Chancen und Risiken mit sich. Doch welche Lösung ist die richtige? Die Antwort hängt nicht nur vom Budget ab, sondern vor allem von der strategischen Ausrichtung, der Lebensplanung und der Marktlage.

In diesem Beitrag möchte ich Ihnen die wichtigsten Überlegungen an die Hand geben, die Sie als Arzt oder Investitionsentscheider in einer Praxis berücksichtigen sollten.

1. Mieten – Flexibilität und Planbarkeit

Vorteile der Miete:

• Geringere Anfangsinvestition
  Besonders in der Gründungsphase ist Kapitalbindung ein großes Thema. Wer mietet, kann seine finanziellen Mittel in Ausstattung, Personal, Marketing oder den Aufbau der Patientenstruktur investieren.

• Flexibilität bei Standort und Entwicklung
  Bei sich wandelnden Patientenströmen, fachlichen Spezialisierungen oder beruflichen Veränderungen bleibt man flexibel. Ein Mietvertrag lässt sich – mit Fristen – beenden. Ein Kauf bindet dauerhaft.

• Weniger Verantwortung für das Gebäude
  Instandhaltungspflichten und bauliche Sanierungen liegen in der Regel beim Eigentümer. Der Arzt kann sich auf den Praxisbetrieb konzentrieren.

Herausforderungen der Miete:

• Geringe Einflussmöglichkeiten
  Umbauten oder Modernisierungen müssen meist mit dem Vermieter abgestimmt werden. Genehmigungen, Investitionsabstimmungen und baurechtliche Einschränkungen können bremsen.

• Abhängigkeit vom Vermieter
  Wird das Gebäude verkauft, kann der neue Eigentümer neue Vorstellungen haben. Verlängerungen von Mietverträgen sind nie garantiert.

• Keine Vermögensbildung
  Die gezahlte Miete fließt vollständig ab – ohne Eigenkapitalaufbau.

2. Kaufen – Vermögensaufbau und langfristige Kontrolle

Vorteile des Kaufs:

• Langfristige Sicherheit
  Wer Eigentümer ist, hat Planungssicherheit für Jahrzehnte. Keine Kündigung, keine Mieterhöhungen – das bietet Stabilität in einer ansonsten volatilen Welt.

• Gestaltungshoheit über die Immobilie
  Ein Eigentümer kann die Immobilie baulich anpassen, modernisieren, erweitern oder auf andere Fachrichtungen zuschneiden – im Rahmen baurechtlicher Vorschriften.

• Vermögensaufbau und Altersvorsorge
  Die Praxisimmobilie kann im Alter verkauft, vermietet oder übertragen werden. Sie wird zu einem Teil der privaten Vorsorgestrategie.

• Zusätzliche Einnahmequelle
  Bei Erwerb eines größeren Objekts besteht oft die Möglichkeit, Teilflächen zu vermieten – z. B. an Kollegen oder angrenzende Gesundheitsdienstleister.

Herausforderungen des Kaufs:

• Hoher Kapitalbedarf
  Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, mögliche Umbaukosten und laufende Instandhaltung an.

• Wirtschaftliches Risiko
  Standorte verändern sich. Was heute attraktiv erscheint, kann in 20 Jahren unpraktisch sein. Ein Verkauf ist nicht immer schnell oder ertragreich möglich.

• Verwaltungsaufwand
  Als Eigentümer übernimmt man Pflichten – ob es um Wartung, Modernisierung oder rechtliche Auflagen geht.

3. Die entscheidende Frage: Wie langfristig sind Ihre Pläne?

Ob Miete oder Kauf sinnvoll ist, hängt stark von der persönlichen und beruflichen Perspektive ab:

• Sind Sie fest entschlossen, sich langfristig niederzulassen – am gleichen Ort, mit stabiler Patientenbindung?
  → Dann kann sich ein Kauf lohnen.

• Planen Sie eine Partnerschaft, Gemeinschaftspraxis oder ein MVZ mit Entwicklungsmöglichkeiten?
  → Eigentum kann strategisch sinnvoll sein, besonders bei Erweiterungsflächen.

• Sind Sie in der Gründungsphase, noch unklar über Spezialisierung oder Standortbindung?
  → Dann bietet ein Mietverhältnis den notwendigen Spielraum.

• Denken Sie an spätere Übergabe, Verkauf oder Verpachtung der Praxis?
  → Mit Immobilieneigentum schaffen Sie eine zusätzliche wirtschaftliche Grundlage für Nachfolgeregelungen.

4. Standortfaktoren sind der Schlüssel zur Entscheidung

Ob Kauf oder Miete – entscheidend ist die Standortqualität. Eine gute Praxis in mäßiger Lage bleibt wirtschaftlich oft hinter den Erwartungen. Deshalb sollte die Standortanalyse immer an erster Stelle stehen:

• Patientenpotenzial und Demografie im Einzugsgebiet

• Wettbewerbssituation und medizinische Versorgungslücken

• Erreichbarkeit, Infrastruktur, Parken

• Genehmigungsfähigkeit und technische Eignung der Immobilie

Eine ungeeignete Immobilie zu kaufen, nur weil sie im Budget liegt, ist langfristig riskanter als ein wohlüberlegtes Mietverhältnis in optimaler Lage.

Fazit: Keine einfache Entscheidung – aber eine mit Weitblick

Der Erwerb oder die Anmietung einer Praxisimmobilie ist keine rein finanzielle Frage. Es geht um strategische Lebensentscheidungen, um Planbarkeit, Flexibilität und die persönliche Risikobereitschaft.

Als spezialisierter Makler für Praxis- und Gewerbeimmobilien unterstütze ich Sie dabei, Ihre Entscheidung auf einer fundierten Grundlage zu treffen – mit Marktkenntnis, Standortanalysen und ehrlicher Einschätzung, welche Option wirklich zu Ihrer Situation passt.