Erlangen ist als Hochschul- und Medizinstandort ein gefragter Markt für Praxisimmobilien. Die Nähe zur Universitätsklinik, die hohe Ärztedichte und ein überdurchschnittlich kaufkräftiges, gebildetes Umfeld machen die Stadt besonders attraktiv für medizinische Dienstleistungen. Entsprechend anspruchsvoll ist der Markt – sowohl für Investoren als auch für Vermieter, die ihre Fläche an Fachärzte, MVZ oder Heilberufe vermieten möchten.

Eine fundierte Mietpreisbewertung erfordert mehr als den Vergleich mit Büroflächen. Es geht um Lage, Ausstattung, Ausbaustandard, Zielgruppe, Flächengröße und Vertragsstruktur. Wer diese Faktoren berücksichtigt, kann eine realistische Miete ansetzen, die marktgerecht ist – und langfristig trägt.

1. Lagen in Erlangen – was den Unterschied macht

Erlangen verfügt über sehr unterschiedliche Mikrolagen mit stark abweichenden Mietpreisen. Grob lassen sich drei Kategorien unterscheiden:

• Einfache Lagen: Stadtrand, Gewerbegebiete ohne medizinisches Umfeld, z. B. Eltersdorf, Tennenlohe
  Mietpreis: ca. 11–13 €/m² netto kalt

• Mittlere Lagen: Wohnnahe Stadtteile mit Potenzial, z. B. Alterlangen, Büchenbach, Röthelheimpark
  Mietpreis: ca. 14–17 €/m² netto kalt

• Toplagen: Innenstadt, Kliniknähe, Uni-Campus, Henkestraße, Ärztehausumfeld
  Mietpreis: 18–24 €/m² netto kalt (vereinzelt darüber bei Neubau)

In Erlangen spielt die Nähe zur medizinischen Infrastruktur eine besonders große Rolle. Praxen in direkter Umgebung zur Uniklinik oder großen medizinischen Dienstleistern erzielen die höchsten Preise – trotz begrenztem Flächenangebot.

2. Zustand und Ausbaustandard

Der Zustand der Fläche ist entscheidend für die Mietpreisgestaltung. Eine vollständig ausgestattete Praxis mit vorhandenem Empfang, Behandlungsräumen, barrierefreiem Zugang und modernen Sanitäranlagen erzielt höhere Mieten als eine bloße Bürofläche mit Umbaubedarf.

Wertsteigernde Merkmale:

• Barrierefreier Zugang (Aufzug, Rampe, keine Stufen)

• Trennung von Patienten- und Personalbereichen

• IT-Infrastruktur, medizinisch nutzbare Stromversorgung

• Hygienische Bodenbeläge, Belüftungssysteme

• Bereits vorhandene Genehmigungen oder Nutzungsfreigaben

Je geringer der Investitionsbedarf für den Mieter, desto höher ist dessen Zahlungsbereitschaft.

3. Zielgruppe und Flächenanforderungen

In Erlangen ist die Nachfrage breit gefächert: Allgemeinmediziner, Fachärzte, Psychotherapeuten, aber auch überörtliche MVZ suchen Flächen – jeweils mit unterschiedlichen Anforderungen an Größe und Zuschnitt.

• Einzelflächen (80–120 m²): für Psychotherapeuten, Heilberufe, spezialisierte Fachärzte

• Mittelgroße Flächen (150–300 m²): für Allgemeinmediziner, Fachärzte mit Kassenzulassung

• Großflächen (ab 350 m²): für MVZ, Gemeinschaftspraxen, Diagnostikzentren

Besonders stark ist die Nachfrage in Erlangen nach modern aufgeteilten Einheiten, die bereits als Praxis genutzt wurden. Rohflächen oder klassische Büroräume werden nur dann akzeptiert, wenn der Mietpreis niedrig angesetzt ist – oder Ausbauzuschüsse vereinbart werden.

4. Mietvertragliche Parameter

Neben Lage und Zustand ist die Vertragsgestaltung ein direkter Einflussfaktor auf den Mietpreis. Folgende Punkte sind für medizinische Mieter besonders wichtig – und wirken sich auch auf den erzielbaren Mietwert aus:

• Langfristige Vertragsbindung (10–15 Jahre üblich)

• Staffel- oder Indexmiete zur Inflationssicherung

• Ausbaukostenübernahme (ganz oder anteilig durch Vermieter)

• Optionen auf Erweiterung oder Untervermietung

• klare Regelung von Rückbauverpflichtungen

Eine Fläche, die sofort nutzbar ist, wird in der Regel teurer vermietet – dafür aber auch schneller und nachhaltiger belegt.

5. Praxisbeispiel: Bewertung einer Fläche in der Nähe der Henkestraße

Objekt: 190 m², Nähe Innenstadt/Klinikum, Aufzug, barrierefrei, drei Behandlungsräume, Empfang, Personalbereich, klimatisiert, moderne IT-Struktur vorhanden, zuletzt genutzt durch Kardiologiepraxis.

Zielmieter: Facharzt oder MVZ mit langfristiger Perspektive

Empfohlene Zielmiete:
ca. 20,00–22,00 €/m² netto kalt, je nach Vertragslaufzeit, Nebenkostenvereinbarung und Mieterprofil

Bei Investitionen des Vermieters in Ausstattung (z. B. Geräteanschlüsse, Schallschutz, Spezialinstallationen) wäre ein weiterer Aufschlag möglich.

Fazit

Die Mietpreisbewertung einer Praxisimmobilie in Erlangen verlangt Genauigkeit und Marktkenntnis. Wer den Ausbauzustand, die Lagequalität, die Nutzungsflexibilität und das Zielgruppenspektrum richtig einschätzt, kann nicht nur einen marktgerechten Preis ansetzen, sondern auch stabile Mieterstrukturen aufbauen. Erlangen bietet als medizinischer Wachstumsstandort sehr gute Rahmenbedingungen – vor allem für durchdacht vorbereitete Flächen mit klarem Konzept.

Wenn Sie eine Fläche in Erlangen vermieten oder deren Mietwert realistisch einschätzen lassen möchten, begleite ich Sie gern bei der Analyse – diskret, präzise und mit Blick auf nachhaltige Nutzung.